Como declarar fundos imobiliários e proventos de FIIs no Imposto de Renda: passo a passo com imagens

Entender como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda de 2021 é um passo importante para quem investe em fundos imobiliários e deseja declarar seus investimentos à Receita por conta própria.

O processo não é complexo, mas há várias etapas que exigem atenção, principalmente se você está declarando esses ativos pela primeira vez.

Recentemente, publicamos um artigo no blog com informações detalhadas sobre como declarar fundos de investimento no Imposto de Renda.

Mas, com o objetivo de entregar o melhor conteúdo possível para você, montamos este artigo falando exclusivamente dos fundos de investimento imobiliário.

Isso porque há diversas dúvidas que surgem no momento de declarar os FIIs: 

  • Como declarar proventos de FIIs no Imposto de Renda?
  • Como declarar lucro com a venda de FIIs no Imposto de Renda?

Se você veio até aqui em busca dessas informações, temos uma boa notícia: você está no lugar certo.

Montamos um guia com um passo a passo simplificado e ilustrado, contendo todas as instruções que você precisa saber.

Preparado para tirar todas as dúvidas sobre a declaração dos FII no Imposto de Renda

Boa leitura!

Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda

como declarar fundos imobiliarios no imposto de renda, ilustração

Para declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda, é preciso separar o que são os ativos dos seus rendimentos.

Em primeiro lugar, é importante saber que toda pessoa que investiu em FIIs durante o ano de 2020 está obrigada a incluir as informações na declaração de IR em 2021.

Existem três tipos de informações que devem ser incluídas:

  • Valor em custódia: consiste no montante total investido em FIIs no dia 31 de dezembro de 2020. 
  • Proventos recebidos de fundos imobiliários: são os proventos pagos pelos FIIs. É provável que você tenha esse registro, porque os bancos escrituradores dos FIIs são obrigados a repassá-los a quem tiver cotas.
  • Ganhos de capital em negociações: são obtidos no processo de compra e venda de cotas do FII. Em alguns casos, são registrados prejuízos. Qualquer que seja a situação, é preciso destacar na declaração do IR. No caso de lucro, o imposto mensal precisa ser pago até o último dia útil do mês seguinte. Além disso, é preciso fazer o cálculo por conta própria.

Além disso, você deve saber que os investidores pessoa física são isentos do pagamento de IR sobre os rendimentos.

A partir de agora, vamos mostrar o que fazer em cada um desses casos. 

Primeiro, veremos a declaração do valor em custódia. 

Depois, detalharemos os proventos de FIIs. 

Vamos lá?

1. Acesse o programa da Receita Federal

A primeira atitude a tomar é baixar o software da Receita Federal para declarar os fundos imobiliários e proventos de FIIs no Imposto de Renda.

É possível instalá-lo no seu computador ou no seu dispositivo móvel.

Acesse a página de downloads da Receita Federal, escolha o sistema operacional e faça o download.

download programa da receita federal, printscreen

2. Tenha os documentos em mãos

Para saber como declarar fundos imobiliários e seus proventos no Imposto de Renda, você precisa ter todos os dados necessários.

O Informe de Rendimentos deverá ser enviado pela corretora de valores até o dia 26 de janeiro de 2021.

Caso esse documento deixe de ser encaminhado, você tem direito de entrar em contato ou verificar sua disponibilidade no seu perfil.

Além disso, até esse prazo, você também deve receber o Informe de Rendimentos do FII.

Se não tiver acesso a ele, acesse o site da B3 para ver o nome do administrador do FII e o custodiante, para entrar em contato e solicitar a documentação. 

Note que essa declaração é essencial para declarar os proventos recebidos no período.

3. Abra o programa da Receita Federal

Para começar, preencha os seus dados pessoais na declaração do IR. Primeiro, selecione o menu “Nova”, que está no canto superior esquerdo da tela.

A próxima etapa é selecionar a opção “Declaração de ajuste anual”, disponível no campo “Tipo”.

Nessa etapa, você poderá importar os dados da declaração anterior ou fazer tudo do zero. Escolha a opção mais adequada.

Caso queira começar do zero, aparecerá uma tela para inserir seu nome e CPF.

programa da receita federal para o ir, printscreen

O programa avisará sobre as informações de tributação. Leia e clique no botão “Ok”.

Ao acessar a tela inicial, selecione a ficha “Identificação do contribuinte”.

identificação do contribuinte, printscreen

Selecione a opção “Declaração de ajuste anual original” e digite o número do recibo da declaração anterior.

Logo abaixo, você também deverá inserir outros dados pessoais, como nome e data de nascimento.

declaração de ajuste anual original, printscreen

4. Acesse a ficha “Bens e direitos”

O valor em custódia — também entendido como o valor de aquisição ou de posição — é declarado na ficha “Bens e direitos”.

Por isso, clique sobre ela no menu inicial do programa do IR.

bens e direitos, printscreen

Em seguida, clique em “Novo” para inserir as informações relativas a cada FII.

programa do ir, printscreen

5. Digite os dados relativos aos FIIs

Na janela que será aberta, selecione o código “73 – Fundo de investimento imobiliário”.

fundo de investimento imobiliario, printscreen

O programa do IR estará automaticamente configurado para a localização “105 – Brasil”. Se precisar, mude.

Especifique também se você é titular ou há um dependente a quem pertence o bem ou direito.

Então, digite o CNPJ do FII em questão. Esse dado você obtém no Informe de Rendimentos do FII ou no site da B3. 

Em seguida, digite no campo “Discriminação” as informações detalhadas sobre o fundo imobiliário, em formato de texto, contendo, pelo menos:

  • Número de cotas atual
  • Nome completo e CNPJ do fundo (novamente)
  • Valor total de aquisição

Note que o valor que você informará não é o valor atual das cotas, e sim quanto o investimento custou. 

Para isso, você precisa ter em mãos o custo de aquisição, que pode ser consultado por meio das notas de corretagem ou por meio do CEI — Canal Eletrônico do Investidor.

Como declarar proventos de FIIs no Imposto de Renda

como declarar proventos de fiis no IR, ilustração

No caso dos proventos recebidos, aquele dinheiro que os FIIs pagam aos cotistas todos os meses como resultado dos aluguéis recebidos, o governo federal isenta pessoas físicas de pagar IR sobre os rendimentos.

Mas fique atento: essa isenção só vale para os proventos recebidos. Quando você vende uma cota de FII com lucro, precisa pagar o IR, e veremos essa situação em detalhes à frente. 

Confira como declarar os proventos que você recebeu dos FIIs em 2020.

1. Acesse a ficha de “Rendimentos isentos e não tributáveis”

Como você já está declarando, volte à tela inicial, em que constam todas as opções do programa.

A partir disso, escolha a ficha “Rendimentos isentos e não tributáveis”.

rendimentos isentos e nao tributaveis, printscreen

Em seguida, clique no botão “Novo” para informar todos os proventos recebidos.

programa do ir, printscreen

2. Escolha o código “26 – Outros”

A próxima etapa é escolher o código “26 – Outros”

programa do ir, printscreen

3. Insira as informações solicitadas

Na tela que se abrirá, você deverá preencher alguns campos em relação aos proventos recebidos. Lembre-se que o provento recebido de cada FII deve ser declarado de forma separada.

As informações que deverão ser preenchidas são informadas por cada banco escriturador no início de cada ano, por meio de cartas enviadas pelos administradores com o Informe de Rendimentos.

São as informações contidas no Informe de Rendimentos que você precisa transpor para a declaração.

Se você não recebeu, confirme se o seu endereço está atualizado no Canal Eletrônico do Investidor — CEI, busque pelo escriturador do FII no site da B3 e entre em contato para solicitar o seu informe. 

Em geral, você também pode obter essas informações no site oficial de cada FII ou administrador.

As informações que você precisa preencher são as seguintes:

  • Tipo de beneficiário: vem configurado automaticamente para titular
  • Beneficiário: aparece o seu nome. Se você colocar outra opção no campo tipo de beneficiário, deverá preencher as informações com o nome correto
  • CPF ou CNPJ da fonte pagadora: pode variar entre a Administradora e o próprio FII. Consulta o informe para saber qual dado inserir
  • Nome da fonte pagadora: digite o nome da instituição responsável pelo FII.
  • Descrição: digite “Dividendos recebidos do FII (nome do FII)”.
  • Valor: é a quantia recebida durante o ano.

Por último, clique no botão “Ok” para que os proventos sejam registrados. Eles aparecerão em lista, conforme a imagem a seguir.

Como declarar ganhos de capital em negociações

Aqui, você só fará a declaração se tiver vendido alguma cota de FII com lucro no ano de 2020.

Mas fique atento: o pagamento do IR deve ser feito no mês seguinte. No máximo, até o último dia do mês seguinte à venda.

Por exemplo, se o ganho ocorreu em setembro, você tem até 30 de outubro para quitar o tributo.

A alíquota aplicada é sempre de 20% sobre o lucro.

Agora, vamos entender como declarar esses ganhos de capital cujo IR você pagou durante o ano.

1. Acesse o menu inicial do programa da Receita Federal

Na tela inicial do programa da Receita Federal, procure o menu “Renda variável” e clique sobre “Operações Fundo Invest. Imob.”.

operações renda variavel, printscreen

Lembre-se de que você deverá inserir os resultados de cada mês.

2. Inclua os dados de cada mês

Serão abertas duas abas, uma para titular e outra para dependentes. Escolha a que se encaixar.

programa do ir para fiis, printscreen

Depois, insira os dados na linha de cada mês, sempre considerando o resultado líquido, ou seja, já com o desconto de emolumentos e taxas.

Destaque, também, quanto foi recolhido de imposto, conforme é apresentado na imagem acima.

Conforme os dados vão sendo inseridos, o programa da Receita Federal calcula de forma automática quanto deveria ter sido pago de IR.

Se o valor na coluna “Imposto pago” for diferente, há tributos atrasados.

Importante: não existe diferença entre operações normais e day trade. 

Dúvidas comuns sobre FIIs no Imposto de Renda

A seguir, listamo algumas respostas para dúvidas comuns de quem está declarando os FIIs.

Obtive prejuízo nas operações com os fundos imobiliários. Preciso declarar?

Sim, sempre é necessário incluir os dados, mesmo que não seja cobrado imposto.

O programa entende automaticamente e faz os cálculos do valor devido. 

No caso do prejuízo, basta incluir o sinal de menos (-) na frente do valor. Por exemplo: -50,00.

Como pagar o IR mensal do ganho de capital em negociações?

Você precisa usar o Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais (SiCalc) ou sua versão disponível online (Sicalcweb).

Acesse o site da Receita Federal e clique sobre a opção “Sicalcweb – Programa para Cálculo e Impressão de Darf On Line”.

calculos da darf, ilustração

Siga as instruções da tela e acesse o programa online em “Geração e Impressão do Darf”.

sicalc, ilustração

Em “Código da Receita”, opte pelo 6015 para pessoa física e preencha os dados solicitados. O “valor principal” é o lucro conseguido no período de análise do DARF.

Como declarar amortização de FII no IR?

Não existe indicação específica. No entanto, o mais indicado é descontar o valor recebido em amortização da quantia total de cotas de FII que você tem na carteira.

O valor final deve ser registrado na ficha “Bens e direitos”.

Agora, você tem todas as informações necessárias para declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda. 

Se você tiver alguma dúvida, entre em contato com a nossa equipe pelo chat, na área logada do aplicativo, ou nas redes sociais.

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