Um olhar sobre o investimento em FIIs no ciclo de alta da Selic: o que fazer agora?

Diante do recente aumento da taxa básica de juros da economia, a Selic, uma dúvida pode afligir os investidores de Fundos Imobiliários: como ficam os FIIs com a alta da Selic?

A pergunta é especialmente relevante no cenário brasileiro atual, em que o mercado imobiliário é afetado tanto pelos juros quanto pela baixa atividade econômica e inflação acelerada.

Se você tem participação em FIIs ou pensa em investir neles, não se preocupe: neste artigo, vamos analisar o que pode acontecer com este segmento no futuro próximo.

No texto a seguir, você vai entender melhor a relação entre Selic, CDI e FIIs, e como a situação da economia brasileira pode influenciar estes ativos. 

Boa leitura!

Qual a relação entre os FIIs e a renda fixa?

relação entre fiis e renda fixa, ilustração

Para entender como ficam os FIIs com a alta da Selic, é preciso ter algum conhecimento do mercado imobiliário e das forças que influenciam o valor desses ativos.

Em primeiro lugar, a imensa maioria dos FIIs é formada por grandes imóveis comerciais, como shoppings, lajes corporativas, galpões, universidades, hospitais, hotéis ou agências bancárias.

Portanto, o principal driver dos FIIs são os aluguéis e as aquisições por grandes empresas. Os FIIs que investem em imóveis residenciais existem, mas têm pouca adesão no Brasil.

Segundo, existem os “fundos de tijolo”, que aplicam em imóveis físicos, e os “fundos de papel”, que investem em recebíveis imobiliários como os CRIs e as LCIs.

Com frequência, os FIIs adotam um modelo híbrido entre tijolo e papel, buscando diversificar a carteira e minimizar os riscos.

Em todos os casos, o interesse por FIIs vem aumentando bastante no país. 

Desde 2017, o número de investidores cresceu mais de dez vezes e já ultrapassa 1,2 milhão em 2021.

investidores em fiis, gráfico
Número de investidores em FIIs, de acordo com a B3

No caso dos fundos de papel, a relação com a renda fixa é bastante intuitiva: se os juros sobem, os rendimentos do CRI e da LCI também crescem, o que impulsiona os retornos desses FIIs.

Por outro lado, os rendimentos dos fundos de tijolo tendem a cair com a alta dos juros.

Isso acontece porque o aumento dos juros encarece os empréstimos e financiamentos, o que pode levar empresas a fechar lojas ou interromper a construção de novos escritórios.

Além disso, juros altos costumam “esfriar” o consumo das famílias, o que acaba impactando as vendas e, por consequência, as receitas das companhias.

Esse efeito de contração pode pressionar também os fundos de papel, já que a procura por LCIs e CRIs cai quando há menos empreendimentos imobiliários em atividade.

O resultado deste processo é uma correlação inversa entre os juros e os rendimentos dos FIIs: quando um cai, o outro tende a subir.

desempenho ifix, gráfico
Fonte: ClubeFII.com.br

O gráfico acima compara o desempenho do IFIX, o índice de FIIs listados na B3, e os retornos da NTN-B 2035 (Nota do Tesouro Nacional), um título de renda fixa do governo.

A correlação inversa entre juros e FIIs é observada tanto com base na Selic quanto no CDI, que é a taxa de juros praticada diretamente entre as instituições bancárias.

LEIA TAMBÉM | Tipos de fundos imobiliários: conheça todas as opções de FIIs 

abrir conta warren carteiras

O que é custo de oportunidade?

No mercado financeiro, o custo de oportunidade nada mais é que o custo de não investir em um ativo para aplicar em outro.

Quando você escolhe um investimento entre duas ou mais opções, o custo de oportunidade corresponde ao que você ganharia se tivesse optado pelas outras alternativas.

Por exemplo: se você possui um imóvel, pode alugá-lo para gerar uma renda, ou vendê-lo para levantar um montante maior e imediato.

Ambos os casos apresentam benefícios e riscos para o proprietário

Por um lado, se o imóvel estiver vago, você precisa arcar com os custos de condomínio, IPTU e manutenção, enquanto poderia estar investindo este dinheiro em outro ativo.

Por outro, você pode vender o imóvel hoje e descobrir, meses depois, que a região está se valorizando e você poderia ter esperado para cobrar um preço maior.

A situação é semelhante pelo lado do comprador ou locatário: adquirir um imóvel exige uma alta quantia que não poderá ser aplicada em outro lugar.

Uma vez que o mercado imobiliário envolve investimentos de médio a longo prazo, é muito importante estudar bem as opções na mesa antes de arriscar e “pagar pra ver” no final.

Essa é uma das grandes vantagens de aplicar em FIIs: eles dão acesso a uma carteira diversificada de imóveis e recebíveis e pagam dividendos na mesma frequência de um aluguel.

LEIA TAMBÉM | Investir em FIIs ou em imóveis: compare as vantagens e desvantagens 

Como ficam os FIIs com o ciclo de alta da Selic?

o que acontece com os fiis com a alta da selic, ilustração

Em março de 2021, o Copom decidiu elevar a Selic em 0,75 ponto percentual, encerrando o período de juros na mínima histórica e dando início a um novo ciclo de alta.

Além disso, o Banco Central já vem sinalizando que está monitorando a inflação no Brasil e pode aumentar novamente os juros.

O anúncio gerou dúvidas entre investidores sobre a trajetória futura dos FIIs, já que a Selic baixa vinha sustentando a expansão do crédito imobiliário nos últimos anos.

Por trás desta lógica do mercado, está o conceito de custo de oportunidade: quando os juros sobem, cresce o interesse por aplicações mais seguras da renda fixa, o que não é o caso dos FIIs.

Contudo, a maioria dos analistas destaca que a alta da Selic já era esperada e precificada pelo mercado. 

A grande incerteza não é se os juros vão subir mais, mas quando e quanto.

Por um lado, é possível que a migração parcial dos FIIs para a renda fixa realmente se concretize, à medida que o BC sinaliza os próximos passos em relação à Selic.

Por outro, os FIIs já consideram o prêmio de risco — isto é, a diferença entre o retorno médio dos fundos e dos benchmarks de baixo risco do Tesouro — no cálculo dos rendimentos.

Isto significa que a alta dos juros de 2% para 2,75% pode não ser drástica o bastante para desencadear uma fuga em massa dos FIIs.

prêmio dos fiis sobre renda fixa, ilustração
Fonte: Hedge Investments e ValorData.

Pelo gráfico acima, podemos observar que os rendimentos médios dos FIIs que compõem o IFIX se manteve acima dos retornos da NTN-B, mesmo com as oscilações da Selic.

Para especialistas, o principal fator que pode pressionar o interesse por FIIs é a proporção da alta na Selic até o final do ano.

Segundo o Relatório Focus, do Banco Central, o mercado prevê que a Selic encerre o ano de 2021 em 5,25% ao ano, o que reduziria consideravelmente o prêmio de risco dos FIIs.

Ainda assim, os FIIs tradicionalmente oferecem retornos mais estáveis do que muitas opções de renda variável, o que os torna mais atraentes do que o mercado de ações.

Em 2021, as ações que compõem o Ibovespa (IBOV) vêm registrando alta volatilidade, chegando a mais de 25% no acumulado em 12 meses.

De forma mais específica, os fundos de papel geraram retornos mais favoráveis nos últimos seis meses.

Já os fundos de tijolo, particularmente os que investem em shoppings e hotéis, sofreram o pior impacto das medidas de isolamento e restrições de funcionamento na pandemia.

Dessa forma, o descontrole da pandemia de Covid-19 e os atrasos na vacinação tornam-se mais um fator de incerteza econômica que pode pressionar os retornos dos FIIs.

LEIA TAMBÉM | Principais ações do Ibovespa: descubra quais são e como investir 

Os FIIs podem se beneficiar com a elevação da inflação e da Selic?

Na contramão do peso negativo da Selic sobre os FIIs, a inflação em alta pode acabar favorecendo os rendimentos dos fundos, particularmente os de tijolo.

Isso acontece porque os reajustes dos contratos de aluguel costumam ser indexados ao IPCA ou ao IGP-M, dois indicadores de inflação no Brasil.

Desde meados do ano passado, a inflação voltou ao noticiário econômico como um fator de preocupação para os brasileiros.

Além de refletirem o impacto da pandemia sobre o setor produtivo, os preços em geral vêm sofrendo com a forte disparada do dólar.

O IPCA, índice de inflação oficial calculado pelo IBGE, encerrou o ano de 2020 em alta de 4,52%, acima do centro da meta de 4% para o ano.

Em março de 2021, o IPCA registrou alta de 6,10% acumulada em 12 meses. 

A previsão mais recente do mercado é de que o índice feche o ano em 4,85%, de acordo com o Relatório Focus.

Já o IGP-M, que é calculado pela FGV e considera também o preço dos insumos, fechou 2020 em 23,14%, a maior alta anual registrada desde 2002.

Em 2021, o IGP-M já acumula alta de 31,10% em 12 meses, mas a expectativa do mercado é que encerre o ano em 12,66%.

igpm e ipca, gráfico
Variação do IGP-M. Fonte: TradingView

E o que isso significa para os FIIs?

Antes de tudo, é preciso considerar que a inflação reduz o poder de compra dos retornos financeiros da mesma forma que afeta os salários.

No contexto do mercado financeiro, chamamos de rentabilidade real o valor da rentabilidade nominal com o desconto da inflação.

Os FIIs são influenciados pela inflação de formas diferentes, dependendo da natureza dos investimentos e do cenário macroeconômico.

Para os fundos de tijolo, que geram lucro para os investidores primariamente através do aluguel de imóveis físicos, a inflação em alta representa um maior reajuste dos contratos.

Isso quer dizer, em poucas palavras, que os imóveis já construídos e alugados ficam mais caros para os locatários. A princípio, os retornos dos FIIs de tijolo crescem com a inflação.

Contudo, esse efeito pode ser um revés para os fundos com participação em imóveis vagos, já que a manutenção e o condomínio dos prédios também encarecem com a inflação.

Mais além, a combinação de recessão, crédito mais caro e inflação em alta pode tornar alguns imóveis inacessíveis ou pouco atraentes para os locatários, gerando maior vacância.

Já os fundos de papel, que investem majoritariamente em CRIs e LCIs, podem sofrer mais com a perda da rentabilidade real do que os fundos de tijolo.

Alguns bancos oferecem LCIs e CRIs atrelados ao IPCA e ao IGP-M, que pagam uma taxa de rendimentos mais o valor da inflação na data de resgate.

Contudo, estes ativos de renda fixa corrigidos costumam ter liquidez baixa, o que pode entrar em conflito com o modelo de pagamento periódico dos FIIs.

Assim, podemos observar que o efeito da inflação alta sobre os FIIs é semelhante ao da alta da Selic: elas podem beneficiar algumas categorias, mas um aumento excessivo tende, em última instância, a desvalorizar os retornos desses fundos.

LEIA TAMBÉM | Juro real negativo: o que é e como se proteger 

Ainda vale a pena investir em FIIs?

ainda vale a pena investir em fiis, ilustração

Como explicamos nos parágrafos acima, mesmo com a Selic e a inflação em alta, os FIIs continuam representando uma classe competitiva de ativos financeiros.

Considerando a renda fixa, que ganha com a Selic alta e perde com a inflação, e as ações, que apresentam alta volatilidade, os FIIs se destacam como uma opção relativamente estável, ainda que menos líquida.

Além disso, o mercado imobiliário está entre as modalidades de investimento mais populares no Brasil, e os FIIs permitem o acesso do investidor a imóveis por aportes muito mais baixos do que a aplicação de forma direta.

Se o seu perfil de investidor é moderado e você está disposto a correr alguns riscos, os FIIs são uma alternativa para se expor a um mercado sólido e garantir uma boa renda passiva no longo prazo.

Mesmo que o seu perfil seja mais arrojado e com foco em retornos maiores e mais arriscados, os FIIs são uma opção consideravelmente segura para diversificar a carteira de renda variável e diminuir sua exposição aos riscos do mercado.

Para os mais conservadores, no entanto, os FIIs devem formar uma parcela menor do patrimônio, porque são ativos mais voláteis que a renda fixa e não recomendados para o curto prazo.

Assim ficam os FIIs com a alta da Selic: o efeito direto sobre o setor imobiliário pode preocupar, mas os efeitos colaterais da alta dos juros tendem a minimizar o impacto, tornando esse tipo de fundo atraente para investidores de diversos perfis.

Quer investir em FIIs? Na Warren, você não paga taxa de corretagem para investir em FIIs, ações, BDRs ou ETFs. Abra sua conta agora mesmo.

Se você gostou deste artigo, talvez também se interesse por: 

abra sua conta warren conta