Tipos de fundos imobiliários: conheça todas as opções de FIIs

Conhecer os tipos de fundos imobiliários (FIIs) à disposição dos investidores é o primeiro passo para quem deseja investir nesse setor.

Criados para quem deseja se expor ao mercado imobiliário e receber uma renda passiva sem necessariamente comprar um imóvel, os fundos imobiliários estão se popularizando no Brasil.

Em dezembro de 2017, de acordo com dados da B3, havia apenas 121 mil investidores em FIIs no Brasil. Em dados atualizados no segundo semestre de 2020, já há mais de 1 milhão de CPFs com cotas de FIIs.

Essa popularização quase exponencial é explicada, em parte, pela queda da taxa básica de juros, a Selic, que obriga os investidores a tomar mais risco, em busca de retornos mais atraentes na renda variável.

Se você faz parte do grupo de investidores que estão atentos aos FIIs, precisa conhecer todos os tipos de fundos imobiliários, a fim de escolher aqueles que fazem mais sentido para o seu perfil de investidor e os seus objetivos de médio e longo prazo.

Neste artigo, vamos detalhar este tema, abordando os seguintes pontos:

●     O que é um Fundo Imobiliário

●     Tipos de Fundo Imobiliário

●     Como investir em Fundos Imobiliários

Esperamos que a leitura seja proveitosa!

O que é um Fundo Imobiliário

Entenda o que é um fundo imobiliário, ilustração

Fundos imobiliários são fundos de investimento formados por conjuntos de investidores que se reúnem para aplicar seus recursos no mercado de imóveis. Geralmente, esse dinheiro é usado na construção de imóveis ou na compra de ativos, com o objetivo de lucrar com a valorização futura, ou rentabilizar o imóvel por meio da locação.

Assim, os ganhos obtidos com esse aluguel ou arrendamento são divididos entre os investidores, de forma proporcional ao investimento feito e à respectiva quantidade de cotas de cada investidor. 

As decisões sobre os recursos são do gestor do fundo, mas ele precisa seguir os objetivos e a política previamente estabelecidos.

Na prática, quem aplica em um fundo imobiliário está comprando cotas desse fundo, ou seja: frações desse fundo como um todo. Sendo assim, o cotista não exerce qualquer direito real sobre o fundo, como também não responde legalmente por ele. Isso cabe à instituição financeira responsável pela gestão e administração do FII.

Como é possível imaginar, os valores das cotas dos fundos variam, porque elas são negociadas livremente na Bolsa de Valores. Ainda assim, a volatilidade tende a ser menor do que a observada nas ações.

As cotas variam de acordo com a oferta e demanda na Bolsa. Já o interesse dos investidores pode aumentar ou diminuir de acordo com diversos fatores, como a vacância física do estabelecimento ou a vacância financeira (de pagamento dos inquilinos), além das decisões dos gestores e o contexto macroeconômico.

Vale reforçar, portanto, que, quando falamos de fundo imobiliários, estamos falando de renda variável

Os FIIs são identificados na B3 pelo ticker, um código com quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11. Mas fique atento, as units são ações que também contam com o número 11.

Todos os fundos imobiliários precisam distribuir pelo menos 95% do valor arrecadado com aluguéis para os seus cotistas, motivo pelo qual eles são uma alternativa muito procurada para quem deseja viver de renda.

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Tipos de Fundos Imobiliários

Existe uma grande variedade de FIIs no mercado brasileiro. Listamos aqui seus tipos e detalharemos quais as características e peculiaridades de cada um.

●     FIIs de Shoppings

●     FIIs de Lajes Corporativas

●     FIIs de Galpões Logísticos

●     FIIs de Hotéis

●     FIIs de Educacional

●     FIIs de Hospitais

●     FIIs de Agências bancárias

●     FIIs de Fundos

●     FIIs de Desenvolvimento Imobiliário

●     FIIs de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

●     FIIs Híbridos (Papel e Tijolo)

FIIs de Shoppings

Mesmo com o crescimento do e-commerce, os shoppings ainda são muito populares no Brasil, com milhões de pessoas em busca de produtos, serviços, alimentação ou entretenimento.

Para comprar cotas desses FIIs, é importante fazer uma análise completa com todos os indicadores disponíveis. Isso inclui o administrador do shopping, seu histórico de resultados, a localização geográfica do estabelecimento, sua estrutura, opções de entretenimentos oferecidas e quais suas lojas âncoras.

FIIs de Lajes Corporativas

O segmento de lajes corporativas, também conhecido como edifícios comerciais, se considerarmos o patrimônio somado de todos os fundos com cotas negociadas em bolsa, é o segundo maior no país.

Os contratos de locatários das lajes corporativas em geral são de longo prazo, em uma média de cinco anos e com possibilidade de revisão após três anos. Inclusive, o rompimento antes do prazo gera multa. 

Por isso, esse investimento tem relativa estabilidade em sua geração de receita, mesmo que também esteja vulnerável às fases de valorização e desvalorização do mercado.

FIIs de Galpões Logísticos

Os galpões logísticos são voltados a gestão de estoque, seleção e despacho de mercadorias, podendo ser locados para um ou diversos clientes. 

Existem dois contratos. Os convencionais, também chamados de típicos, geralmente possuem duração de 5 anos. Já os atípicos geralmente têm prazos mais longos, alguns de até 15 anos.

Esse mercado de galpões logísticos é concentrado na região sudeste do país, principalmente em São Paulo. Além disso, o país é altamente dependente da malha rodoviária para transportar mercadorias e isso exige uma rede de galpões na região.

FIIs de Hotéis

Para os FIIs de Hotéis, existem três formas básicas de ocorrer a valorização patrimonial. 

Uma delas é a compra de participação em hotéis para explorar a renda das locações de quartos, assim como fazem os demais FIIs. Outra é comercializando as unidades hoteleiras (ou flats). 

Por último, por meio da valorização dos ativos em si. Mesmo esse sendo um objetivo secundário, também contribui para valorizar o capital investido.

Por haver uma rotatividade maior, esses imóveis devem ser localizados em grandes centros, de preferência onde haja uma demanda tanto comercial quanto turística. No Brasil, há poucas cidades oferecem isso da mesma forma que São Paulo, razão pela qual existe uma concentração de investimentos na cidade.

FIIs do Setor Educacional

São os FIIs voltados para Instituições de Ensino. Esse investimento pode ser atrativo, porque esses FIIs possuem, em sua maioria, modelos de contratos atípicos. Outra vantagem é característica do inquilino, porque ele depende de fatores como localização e maturidade para atender melhor seu público alvo.

A estabilidade dos rendimentos desses investimentos, que geralmente têm contratos mais longos, chama a atenção dos investidores. 

Podem ser uma boa opção para quem busca imóveis com baixa taxa de vacância, rendimentos recorrentes de baixo risco e bom potencial de valorização. Isso, claro, se você confia que a educação não vai passar pela transformação do EAD de forma tão rápida.

FIIs de Hospitais

Os FIIs de Hospitais surgiram no país para ajudar a financiar o segmento de saúde, porém não cresceram muito até o momento. São poucos FIIs que atuam no segmento por aqui e cada um tem apenas um imóvel cada.

Como a área desse nicho é a saúde, a demanda depende menos de situações financeiras, na comparação com outros setores. Em geral, hospitais são imóveis com alta frequência de público, seja qual for o momento econômico do país e do mundo.

Além do prazo estendido dos contratos, existe a participação em um percentual do faturamento dos hospitais, o que torna a chance do fundo obter receitas ainda maiores do que conseguiria somente com a cobrança do aluguel.

FIIs de Agências bancárias

O Fundo Imobiliário de Agência Bancária é um fundo que trabalha especificamente com a aquisição e personalização de áreas cuja locação é de interesse direto dos bancos. 

Por isso, o risco de crédito é extremamente baixo, principalmente se o inquilino for uma grande empresa.

Por serem grandes instituições financeiras, é mais difícil que elas deixem de honrar seus compromissos. Além disso, dentro do mercado de crédito privado, os bancos estão estão entre as organizações de maior credibilidade.

Além disso, os contratos de locação de agências bancárias geralmente são longos, gerando garantia de fluxo de caixa por períodos grandes e, somado à boa adimplência, garantem, em geral, uma renda aos seus cotistas. 

Vale lembrar, porém, que as agências bancárias estão em franca decadência no Brasil — qual foi a última vez em que você frequentou uma? Com o avanço do internet banking, existe uma tendência de fechamento dessas agências, e é preciso estar atento a isso.

FIIs de Fundos

Os FIIs de Fundos são chamados de fundos de fundos, ou FOF. São um tipo de aplicação que agrega recursos de um conjunto de investidores visando o lucro pela aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, com uma grande diversificação de forma simples.

Eles podem ser interessantes para um investidor que não tem muito conhecimento sobre o mercado de FIIs. Outra vantagem é que o FOF possui gestão profissional, ou seja: conta com a assessoria de analistas de mercado para encontrar as melhores oportunidades.

Do ponto de vista tributário e dos custos, é preciso analisar se os FOF valem a pena, porque, em alguns casos, você pode acabar pagando taxas duas vezes. 

FIIs de Desenvolvimento Imobiliário

Os FIIs de Desenvolvimento Imobiliário são fundos imobiliários mais arriscados, porém, como é típico da renda variável, também podem oferecer um maior potencial de retorno.

Aqui, o gestor investe na construção de imóveis com o objetivo de vender e obter lucro nessa negociação.

Por se tratar de um risco maior, esses fundos geralmente são voltados para investidores qualificados, mas também há oportunidades para os demais investidores.

FIIs de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

Os FIIs de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são fundos de papéis, majoritariamente dominados pela renda fixa, porém com maior risco. Sendo assim, a rentabilidade geralmente supera os principais benchmarks da renda fixa, como o CDI.

Afinal, é importante garantir atratividade ao investidor em relação aos títulos mais seguros, por meio de um rendimento superior. Como cada FII tem vários CRIs em sua carteira, e a própria diversificação faz diminuir muito o risco.

FIIs Híbridos (Papel e Tijolo)

Os FIIs Híbridos (Papel e Tijolo) já têm a vantagem inicial da diversificação de setores, o que traz consequentemente mais segurança e estabilidade para a carteira. 

Eles geralmente investem em diversas aplicações e acabam se expondo em diversos setores de imóveis ou recebíveis imobiliários (CRI, LCI) e até mesmo em fundos imobiliários (cotas de FIIs).

Como investir em Fundos Imobiliários

Aprenda a investir em fundos imobiliários, ilustração

Investir em fundos imobiliários é muito simples. Em primeiro lugar, é aconselhável montar a sua reserva de emergência e definir o seu perfil de investidor.

A partir daí, é hora de pensar na composição do seu portfólio, com foco no longo prazo. Em geral, quanto maior for o prazo e mais arrojado for o seu perfil, maior pode ser a exposição a ativos de renda variável, como os FIIs.

Depois, é preciso pensar no tamanho ideal da sua exposição aos FIIs, considerando a fatia da sua carteira que estará dedicada à renda variável. 

A partir daí, é hora de procurar pelas melhores opções de fundos imobiliários do mercado, sempre respeitando os seus objetivos e pensando com a mentalidade de longo prazo. 

Para investir efetivamente, você precisa de uma conta em corretora de valores, como a Warren. Aqui, você investe em fundos imobiliários, ações e ETFs com corretagem zero, o que permite uma diversificação muito maior, mesmo com pouco dinheiro.

Agora que você já conhece todos os tipos de fundos imobiliários, está preparado para avançar nos estudos e dar os primeiros passos. Quer começar? Abra sua conta na Warren agora mesmo. 

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