O que 2022 reserva para os fundos imobiliários? Confira a nossa análise  

Não há trabalho mais ingrato como analista de investimentos do que realizar previsões. 

Eu sei que no fim do dia é nosso trabalho, que o mercado sempre está antecipando expectativas e precificando o futuro. Mesmo assim, não fica mais fácil e a taxa de sucesso das previsões é baixa. 

Isso não é uma conclusão minha, mas pura estatística. E é importante que você, como investidor, consiga navegar nesse universo de incertezas sem aceitar as palavras de um único analista como definitivas.

Feito os devidos avisos, eu e meu querido amigo e colega André Poppe compartilharemos os riscos que vemos para 2022 e os principais impactos para os fundos imobiliários

Posteriormente, abordaremos também como isso se reflete na alocação atual da carteira recomendada pelo nosso research.

Um breve panorama

2022 já promete ser um ano complexo por um simples motivo: eleições. 

Não importa onde no pseudo espectro político nos encontremos, eleições são complexas, com potencial de eventos binários. Não tenho dúvidas de que todos gostaríamos de saber os resultados e consequência de antemão. 

Mas querer não é poder e, sob um olhar frio e analítico, podemos esperar volatilidade, ruídos e muita dor de barriga com fake news a torto e a direito de ambos os lados.

Além disso, seguimos vivendo um cenário de restrição por conta da pandemia. As novas variantes fizeram com que aumentassem as incertezas sobre quando o infame “novo normal” vai, finalmente, acontecer. 

As restrições à mobilidade impactam o crescimento do país, as cadeias produtivas e o consumo das famílias. Quanto mais tempo nós tivermos que restringir nossa locomoção, maior o impacto. O perfil de alta mutação da doença com certeza não nos ajuda a ver uma luz no fim do túnel.

Por fim, vimos em 2020 e 2021 um ciclo de queda de juros global, mas que agora precisa de ajustes e uma clara subida (o Brasil, que não é a Suíça para ter 2% de Selic, se adiantou e já está com os juros em patamares altos). 

Também temos as sinalizações do Federal Reserve, o banco central dos EUA, de uma postura mais contracionista, o que se traduz na subida dos juros norte-americanos de 10 anos, que afetam basicamente o mundo todo. 

Aqui acho que vale uma explanação sobre esse ponto:

A taxa de juros “justa” de um país (no Brasil, a Selic) nada mais é do que a taxa de juros definida pelo banco central americano corrigida pela inflação dos respectivos países e somada ao prêmio de risco do país em questão. 

Para aqueles como eu que tem a cabeça mais “de exatas”, a fórmula brasileira fica assim: JBR=JEUA*(1+IPCA)/(1+CPI)+Prêmio de risco. Como o primeiro fator é justamente a taxa de juros americana, todas as taxas de juros do mundo tendem a se reajustar.

Isso porque nem entramos nos desafios fiscais do país, que devem ficar estacionados por ser um ano de eleição, aumentando a dificuldade de aprovarmos reformas.

Depois deste discurso extremamente animador e com poucas incertezas em nosso horizonte, você deve estar achando que é o momento ideal para ficar longe de FIIs, se enfiar numa toca e só sair depois que o ano acabar (e ainda assim avaliar com cautela o cenário para 2023). 

Entretanto nossa visão não poderia ser mais diametralmente oposta.

Nossa expectativa para os FIIs em 2022

Dado os patamares de preços atuais, os FIIs parecem estar bastante baratos, mesmo depois de vermos diversas valorizações de dois dígitos em dezembro. 

O cenário de juros parece precificar o “fim do mundo” com uma eleição que explodiria o Brasil. Acreditamos que, independentemente de quem vença a corrida presidencial, a postura econômica tenderá ao centro. 

Além disso, a subida de juros americanos é relevante, mas não é uma surpresa para quem acompanha o mercado que o ajuste é necessário. Mais rápido ou mais lento, o ajuste deve ter impactos ínfimos nos investimentos quando olhamos para o longo prazo (que fique claro que movimentos muito bruscos e pouco ortodoxos podem machucar, mas essa não tem sido a postura do Fed). 

Quanto à pandemia, a lógica é similar à subida dos juros: é improvável que passemos mais um ano em casa com restrições relevantes de mobilidade, apenas se uma piora relevante viesse a se apresentar.

Nosso ponto é que parecemos ter mais a ganhar do que a perder em um horizonte de médio prazo (2 a 3 anos). O que não quer dizer que não haverá quedas no meio do caminho. 

Hoje, o portfólio da carteira recomendada de FIIs da Warren conta com 35% em CRIs, 10% em renda urbana e 5% em logística, que tem a função de defender o portfólio e trazer estabilidade para as cotas e dividendos. Os outros 50% estão divididos igualmente em shoppings e lajes e é onde buscamos retornos mais relevantes.

Hoje, estamos confortáveis com o formato que a carteira recomendada possui e ele tem navegado muito bem a alta volatilidade do mercado. 

Entretanto, uma vez que vejamos um comportamento mais brando dos juros, devemos ver mudanças relevantes no portfólio, pois os FIIs de tijolo tendem a se valorizar enquanto os de papéis são prejudicados.

Caso você queira acompanhar mais de perto nossas opiniões, sugerimos ler os relatórios semanais de FIIs que o time de alocação da Warren produz. Acompanhe também a carteira recomendada de FIIs da Warren, produzida pelo nosso time de research e que deu um show em 2021, rendendo 2,4% no ano contra -2,4% do IFIX!

No relatório de dezembro, o time fez comentários muito detalhados de cada subsegmento do IFIX. Para os mais curiosos, é um prato cheio!

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