{"id":10793,"date":"2021-05-24T20:03:29","date_gmt":"2021-05-24T23:03:29","guid":{"rendered":"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=10793"},"modified":"2023-08-02T22:09:42","modified_gmt":"2023-08-03T01:09:42","slug":"vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/","title":{"rendered":"Vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira: entenda as diferen\u00e7as e como analisar nos FIIs"},"content":{"rendered":"<div id=\"playht-iframe-wrapper\" style=\"max-height: 210px !important;\">\n\t<iframe\n\tscrolling=\"no\"\n\tclass=\"playht-iframe-player\"\n\tid=\"playht-iframe-player\"\n\theight=\"90px\"\n\twidth=\"100%\"\n\tframeborder=\"0\"\n\tstyle=\"max-height: 90px; height: 90px !important;\"\n\tsrc=\"https:\/\/play.ht\/embed\/?article_url=https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=10793&voice=pt-BR-FranciscaNeural&appId=l7OQ6uC_zK&trans_id=-N1FE0leYsUww3CzRCK7\"\n\tdata-voice=\"pt-BR-FranciscaNeural\"\n\tarticle-url=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=10793\"\n\tdata-appId=\"l7OQ6uC_zK\"\n\tallowfullscreen=\"\">\n\t<\/iframe>\n<\/div>\n\r\n<p><strong>Vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira<\/strong> s\u00e3o dois dos principais indicadores dos <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/como-investir-fundos-imobiliarios\/\">fundos imobili\u00e1rios<\/a> (FIIs), op\u00e7\u00e3o cuja popularidade entre os investidores cresceu nos \u00faltimos anos.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Neste artigo, vamos explicar o que s\u00e3o essas duas vari\u00e1veis e como elas podem impactar na sua decis\u00e3o de investimento.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Antes disso, \u00e9 importante explicar que tanto a vac\u00e2ncia f\u00edsica quanto a vac\u00e2ncia financeira s\u00e3o indicadores usados na avalia\u00e7\u00e3o dos fundos imobili\u00e1rios de tijolo.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>O que isso quer dizer? H\u00e1 tr\u00eas <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/tipos-de-fundos-imobiliarios\/\">tipos de FIIs<\/a>:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fundo-imobiliario-de-tijolo\/\"><strong>Fundos de tijolo<\/strong><\/a><strong>:<\/strong> compostos por ativos que garantem participa\u00e7\u00e3o em im\u00f3veis f\u00edsicos, como shoppings centers, edif\u00edcios empresariais, ag\u00eancias banc\u00e1rias, hot\u00e9is, <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fundo-imobiliario-de-galpoes-logisticos\/\">galp\u00f5es de log\u00edstica<\/a> e galp\u00f5es industriais, entre outros;<\/li><li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fundo-imobiliario-de-papel\/\"><strong>Fundos de papel<\/strong><\/a><strong>:<\/strong> composto por t\u00edtulos relacionados ao setor imobili\u00e1rio, que geralmente s\u00e3o receb\u00edveis de renda fixa como Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios (CRI), <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/o-que-e-lci\/\">Letras de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio (LCI)<\/a> e Letras Hipotec\u00e1rias (LH).<\/li><\/ul>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Enquanto os fundos de papel acumulam juros por financiarem investimentos no setor imobili\u00e1rio, os fundos de tijolo se beneficiam da valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis, mas tamb\u00e9m dos alugu\u00e9is que eles cobram.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>\u00c9 a\u00ed que entra a vac\u00e2ncia: <strong>quanto menor a taxa de ocupa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis, maior a vac\u00e2ncia<\/strong>.&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>E quanto maior \u00e9 a vac\u00e2ncia, menor \u00e9 a renda obtida com os alugu\u00e9is.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>A partir da\u00ed, voc\u00ea pode analisar dois tipos de vac\u00e2ncia:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Vac\u00e2ncia f\u00edsica:<\/strong> referente \u00e0 \u00e1rea que est\u00e1 vaga em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 \u00e1rea total de im\u00f3veis dos quais o FII tem participa\u00e7\u00e3o;<\/li><li><strong>Vac\u00e2ncia financeira:<\/strong> \u00e9 o percentual que o FII deixa de arrecadar em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 renda potencial de seus investimentos por conta da \u00e1rea vaga nos im\u00f3veis.<\/li><\/ul>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Esse \u00e9 um resumo sobre a diferen\u00e7a entre vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira dos FIIs. Siga em frente para entender o assunto com mais detalhes!<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Indice<\/p>\n<label for=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-6a01d87a6c3eb\" class=\"ez-toc-cssicon-toggle-label\"><span class=\"ez-toc-cssicon\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/label><input type=\"checkbox\"  id=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-6a01d87a6c3eb\"  aria-label=\"Alternar\" \/><nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#O_que_e_vacancia_fisica_nos_FIIs\" >O que \u00e9 vac\u00e2ncia f\u00edsica nos FIIs?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#Exemplo_de_calculo_de_vacancia_fisica\" >Exemplo de c\u00e1lculo de vac\u00e2ncia f\u00edsica<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#O_que_e_vacancia_financeira_nos_FIIs\" >O que \u00e9 vac\u00e2ncia financeira nos FIIs?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#Exemplo_de_calculo_de_vacancia_financeira\" >Exemplo de c\u00e1lculo de vac\u00e2ncia financeira<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#Diferenca_entre_vacancia_fisica_e_vacancia_financeira\" >Diferen\u00e7a entre vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#O_que_importa_mais_vacancia_fisica_ou_financeira\" >O que importa mais: vac\u00e2ncia f\u00edsica ou financeira?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#Analisando_a_vacancia_fisica_e_financeira_na_pratica\" >Analisando a vac\u00e2ncia f\u00edsica e financeira na pr\u00e1tica<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#Impacto_da_vacancia_na_decisao_de_investimento\" >Impacto da vac\u00e2ncia na decis\u00e3o de investimento<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/#Conclusao\" >Conclus\u00e3o<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_que_e_vacancia_fisica_nos_FIIs\"><\/span>O que \u00e9 vac\u00e2ncia f\u00edsica nos FIIs?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/o-que-e-vacancia-fisica-1024x576.png\" alt=\"O que \u00e9 vac\u00e2ncia f\u00edsica nos FIIs, ilustra\u00e7\u00e3o\" class=\"wp-image-10796\" srcset=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/o-que-e-vacancia-fisica-1024x576.png 1024w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/o-que-e-vacancia-fisica-300x169.png 300w, 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E da \u00e1rea de todos os im\u00f3veis que comp\u00f5em o fundo?&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>A resposta est\u00e1 na<strong> taxa de vac\u00e2ncia<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>\u00c9 importante unificar a medida porque muitos im\u00f3veis s\u00e3o divididos em outros tantos.&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Um pr\u00e9dio corporativo, por exemplo, \u00e9 composto por dezenas ou centenas de escrit\u00f3rios e salas comerciais, com tamanhos distintos, que podem ser locados a v\u00e1rios inquilinos.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>J\u00e1 um galp\u00e3o industrial geralmente \u00e9 um espa\u00e7o grande destinado a um \u00fanico locat\u00e1rio.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Embora esse tipo de detalhe (o perfil dos ativos de um FII) seja importante para quem quer fazer uma an\u00e1lise mais aprofundada, o indicador de vac\u00e2ncia f\u00edsica do fundo vai somar a \u00e1rea total desses im\u00f3veis e a \u00e1rea total vaga, sempre em metros quadrados.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>Qualquer outro fator al\u00e9m da \u00e1rea \u00e9 desconsiderado<\/strong> na vac\u00e2ncia f\u00edsica. Vamos a um exemplo?<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Exemplo_de_calculo_de_vacancia_fisica\"><\/span>Exemplo de c\u00e1lculo de vac\u00e2ncia f\u00edsica<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>Calcular a vac\u00e2ncia f\u00edsica de um im\u00f3vel<\/strong> \u00e9 bastante simples. Basta ter a informa\u00e7\u00e3o da \u00e1rea total dispon\u00edvel para loca\u00e7\u00e3o e a soma das \u00e1reas que n\u00e3o est\u00e3o sendo alugadas.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>\u00c9 importante deixar claro que o investidor n\u00e3o precisa necessariamente correr atr\u00e1s dessas informa\u00e7\u00f5es para avaliar um FII. H\u00e1 portais de <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/analise-fundamentalista-guia\/\">an\u00e1lise fundamentalista<\/a> que j\u00e1 informam os indicadores de vac\u00e2ncia dos fundos, e os pr\u00f3prios FIIs informam essa taxa em seus relat\u00f3rios gerenciais.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Sempre \u00e9 v\u00e1lido, por\u00e9m, conhecer a <strong>l\u00f3gica por tr\u00e1s do c\u00e1lculo<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Ent\u00e3o, imagine uma torre comercial com 40.000 metros quadrados de \u00e1rea bruta loc\u00e1vel com as seguintes salas dispon\u00edveis para loca\u00e7\u00e3o:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>8 escrit\u00f3rios com 200 m<sup>2<\/sup><\/li><li>5 escrit\u00f3rios com 400 m<sup>2<\/sup><\/li><li>10 salas com 150 m<sup>2<\/sup><\/li><\/ul>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Somando as \u00e1reas dispon\u00edveis, chegamos a 5.100 m<sup>2<\/sup> de \u00e1rea n\u00e3o ocupada. A partir da\u00ed, aplicamos a seguinte f\u00f3rmula:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><em>Taxa de vac\u00e2ncia f\u00edsica = (\u00e1rea total n\u00e3o ocupada \/ \u00e1rea bruta loc\u00e1vel) * 100<\/em><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><em>Taxa de vac\u00e2ncia f\u00edsica = (5100 \/ 40000) * 100<\/em><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong><em>Taxa de vac\u00e2ncia f\u00edsica = 12,75%<\/em><\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>Aten\u00e7\u00e3o:<\/strong> neste exemplo hipot\u00e9tico, calculamos a taxa de vac\u00e2ncia f\u00edsica de um \u00fanico im\u00f3vel.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Para calcular a vac\u00e2ncia de um fundo imobili\u00e1rio, \u00e9 preciso somar a \u00e1rea bruta loc\u00e1vel e a \u00e1rea n\u00e3o ocupada de todos os im\u00f3veis (cada um com sua pr\u00f3pria taxa de vac\u00e2ncia) que o comp\u00f5em antes de aplicar a f\u00f3rmula.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>LEIA TAMB\u00c9M | <\/strong><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/investir-em-fiis-ou-imoveis\/\"><strong>Investir em FIIs ou em im\u00f3veis: compare as vantagens e desvantagens<\/strong><\/a><strong>&nbsp;<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_que_e_vacancia_financeira_nos_FIIs\"><\/span>O que \u00e9 vac\u00e2ncia financeira nos FIIs?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/o-que-e-vacancia-financeira-1024x576.png\" alt=\"O que \u00e9 vac\u00e2ncia financeira nos FIIs, ilustra\u00e7\u00e3o\" class=\"wp-image-10797\" srcset=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/o-que-e-vacancia-financeira-1024x576.png 1024w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/o-que-e-vacancia-financeira-300x169.png 300w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/o-que-e-vacancia-financeira-768x432.png 768w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/o-que-e-vacancia-financeira.png 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>Vac\u00e2ncia financeira<\/strong> \u00e9 o indicador que mensura a renda que deixa de ser obtida com os im\u00f3veis de um fundo imobili\u00e1rio que n\u00e3o geram aluguel por n\u00e3o estarem ocupados. O indicador \u00e9 representado por um percentual, resultado da divis\u00e3o entre o valor n\u00e3o rentabilizado e a <strong>renda potencial do FII<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Por inserir a moeda \u00e0 equa\u00e7\u00e3o, o percentual da vac\u00e2ncia financeira pode ser bem distinto ao da vac\u00e2ncia f\u00edsica, j\u00e1 que a \u00faltima n\u00e3o leva em conta a renda potencial dos im\u00f3veis vagos.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Para entender melhor: imagine que um shopping center em um bairro central e valorizado tem 5.000 m<sup>2<\/sup> vagos.&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>O <strong>valor que deixa de ser obtido<\/strong> com o aluguel dessa \u00e1rea \u00e9 bem distinto \u00e0 renda potencial com a loca\u00e7\u00e3o de um galp\u00e3o de log\u00edstica de 5.000 m<sup>2<\/sup> situado em uma zona industrial.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Apesar de representarem exatamente a mesma \u00e1rea, s\u00e3o produtos diferentes, para p\u00fablicos e finalidades diferentes. Por isso, t\u00eam valores de mercado distintos.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Se um fundo imobili\u00e1rio tem <strong>vac\u00e2ncia financeira alta<\/strong>, isso quer dizer que sua rentabilidade est\u00e1 bem distante do que poderia ser.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Desse modo, em um primeiro momento, a conclus\u00e3o \u00f3bvia \u00e9 que o <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/perfil-de-investidor\/\">investidor<\/a> deve apostar nos FIIs com <strong>menor taxa de vac\u00e2ncia financeira<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>A vac\u00e2ncia financeira alta, no entanto, pode puxar o pre\u00e7o das cotas do fundo imobili\u00e1rio para baixo, gerando uma boa <strong>oportunidade<\/strong> caso o investidor entenda que a tend\u00eancia \u00e9 que a ocupa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis suba.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Exemplo_de_calculo_de_vacancia_financeira\"><\/span>Exemplo de c\u00e1lculo de vac\u00e2ncia financeira<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Assim como no caso da vac\u00e2ncia f\u00edsica, tamb\u00e9m podemos encontrar a taxa de vac\u00e2ncia financeira j\u00e1 calculada em portais de an\u00e1lise fundamentalista.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Mas se voc\u00ea quiser entender a l\u00f3gica do c\u00e1lculo, ela \u00e9 praticamente a mesma do outro indicador: divide-se a m\u00e9trica dos im\u00f3veis desocupados pelo total e multiplica-se por 100 para ter o percentual.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>A diferen\u00e7a \u00e9 que a m\u00e9trica em quest\u00e3o \u00e9 o <strong>valor da renda potencial<\/strong> com o aluguel dos im\u00f3veis, e n\u00e3o a \u00e1rea.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>A f\u00f3rmula, portanto, \u00e9 a seguinte:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><em>Taxa de vac\u00e2ncia financeira = (renda potencial dos im\u00f3veis n\u00e3o ocupados \/ renda potencial total) * 100<\/em><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Veja que, aqui, trabalhamos com uma <strong>estimativa<\/strong>, j\u00e1 que os contratos de aluguel est\u00e3o sujeitos \u00e0 negocia\u00e7\u00e3o e podem mudar.&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>\u00c9 considerada a renda que se estima que os im\u00f3veis sejam capazes de gerar.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Vamos ao exemplo: se o conjunto de im\u00f3veis que integra um fundo imobili\u00e1rio de tijolo tem uma renda potencial de R$ 1 milh\u00e3o por m\u00eas com os alugu\u00e9is, mas esteja gerando R$ 800 mil, a vac\u00e2ncia financeira \u00e9 de R$ 200 mil.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Aplicando a f\u00f3rmula, o c\u00e1lculo fica assim:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><em>Taxa de vac\u00e2ncia financeira = (200.000 \/ 1.000.000) * 100<\/em><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><em>Taxa de vac\u00e2ncia financeira = 20%<\/em><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>LEIA MAIS | <\/strong><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/como-declarar-fundos-imobiliarios-fiis-no-imposto-de-renda\/\"><strong>Como declarar fundos imobili\u00e1rios e proventos de FIIs no Imposto de Renda: passo a passo com imagens<\/strong><\/a><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Diferenca_entre_vacancia_fisica_e_vacancia_financeira\"><\/span>Diferen\u00e7a entre vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/diferenca-vacancia-fisica-vacancia-financeira-1024x576.png\" alt=\"Diferen\u00e7a entre vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira, ilustra\u00e7\u00e3o\" class=\"wp-image-10798\" srcset=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/diferenca-vacancia-fisica-vacancia-financeira-1024x576.png 1024w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/diferenca-vacancia-fisica-vacancia-financeira-300x169.png 300w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/diferenca-vacancia-fisica-vacancia-financeira-768x432.png 768w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/diferenca-vacancia-fisica-vacancia-financeira.png 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Com as explica\u00e7\u00f5es que apresentamos at\u00e9 aqui, voc\u00ea p\u00f4de entender qual \u00e9 a l\u00f3gica por tr\u00e1s do c\u00e1lculo de cada um dos indicadores.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Neste t\u00f3pico, vamos refor\u00e7ar as <strong>diferen\u00e7as entre vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira<\/strong>, para que n\u00e3o reste mais nenhuma d\u00favida.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>A principal diferen\u00e7a \u00e9 que a vac\u00e2ncia f\u00edsica mede o percentual de \u00e1rea n\u00e3o ocupada em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 \u00e1rea total dos im\u00f3veis que comp\u00f5em um FII, enquanto a vac\u00e2ncia f\u00edsica mede o percentual de renda que o fundo deixa de receber com alugu\u00e9is por conta dos im\u00f3veis vagos.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>Um indicador considera metros quadrados e o outro dinheiro.<\/strong><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Enquanto a vac\u00e2ncia f\u00edsica nivela todos os im\u00f3veis, a vac\u00e2ncia financeira \u00e9 um indicador que faz uma <strong>m\u00e9dia ponderada<\/strong> \u2014 aquela em que nem todos os elementos t\u00eam o mesmo peso.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Por isso, a taxa de vac\u00e2ncia financeira \u00e9, em tese, um indicador mais refinado, pois fatores como a valoriza\u00e7\u00e3o da regi\u00e3o onde cada im\u00f3vel se encontra s\u00e3o levados em conta.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Por outro lado, \u00e9 um indicador que trabalha com uma estimativa, como destacamos antes.&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Enquanto a renda gerada com um aluguel pode ser distinta da expectativa do mercado, a \u00e1rea em metros quadrados \u00e9 um n\u00famero absoluto.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Outra quest\u00e3o importante de destacar \u00e9 que um im\u00f3vel <strong>pode contabilizar como vac\u00e2ncia financeira sem estar em vac\u00e2ncia f\u00edsica<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Isso acontece quando ele est\u00e1 ocupado, mas n\u00e3o gerando renda, porque foi acordado um per\u00edodo de car\u00eancia no contrato \u2014 ou seja, o inquilino s\u00f3 passa a pagar o aluguel depois de determinado per\u00edodo.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Esse tipo de situa\u00e7\u00e3o, no entanto, n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o comum e figura como exce\u00e7\u00e3o.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>Descomplique com a aba Bolsa da Warren. 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Simples assim. <\/strong><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/app\/#\/signup?utm_source=blog&amp;utm_medium=cta&amp;utm_campaign=header_blog\"><strong>Abra sua conta agora mesmo.<\/strong><\/a><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_que_importa_mais_vacancia_fisica_ou_financeira\"><\/span>O que importa mais: vac\u00e2ncia f\u00edsica ou financeira?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>A vac\u00e2ncia financeira \u00e9 um indicador mais completo, pois leva em considera\u00e7\u00e3o a renda potencial, que \u00e9 o que importa mais.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Afinal, o objetivo de todo investidor \u00e9 obter a <strong>maior rentabilidade poss\u00edvel<\/strong> com o fundo imobili\u00e1rio em que investiu.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Mesmo assim, vale a pena observar os dois indicadores, que na maioria das vezes n\u00e3o est\u00e3o muito distantes um do outro.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Mas a compara\u00e7\u00e3o pode gerar alguns insights.&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Se a vac\u00e2ncia f\u00edsica est\u00e1 maior que a financeira, isso pode indicar problemas na gest\u00e3o do portf\u00f3lio de ativos do fundo, pois ele estaria cheio de im\u00f3veis pouco atrativos (com renda potencial baixa e desocupados).<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>J\u00e1 uma <strong>vac\u00e2ncia financeira maior que a vac\u00e2ncia f\u00edsica<\/strong> \u00e9 uma situa\u00e7\u00e3o mais comum, que indica que os im\u00f3veis com metro quadrado mais caro s\u00e3o mais dif\u00edceis de alugar, o que \u00e9 relativamente normal.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>As conjecturas acima n\u00e3o s\u00e3o regras, apenas exemplos de an\u00e1lises que podem ser feitas ao observar os dois indicadores em vez de apenas um.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><strong>LEIA MAIS | <\/strong><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/direito-de-subscricao\/\"><strong>Direito de subscri\u00e7\u00e3o: quando vale a pena exercer \u2014 e como fazer isso<\/strong><\/a><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Analisando_a_vacancia_fisica_e_financeira_na_pratica\"><\/span>Analisando a vac\u00e2ncia f\u00edsica e financeira na pr\u00e1tica<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Agora que voc\u00ea j\u00e1 compreendeu o que \u00e9 vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira, como usar esses indicadores para <strong>analisar um fundo imobili\u00e1rio<\/strong>?<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>O primeiro passo \u00e9 buscar refer\u00eancias para fazer compara\u00e7\u00f5es. Sem isso, como saber se a taxa de vac\u00e2ncia \u00e9 alta ou baixa?<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Essa refer\u00eancia pode ser:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>A taxa de vac\u00e2ncia de outro fundo imobili\u00e1rio;<\/li><li>Os n\u00fameros que o mesmo fundo registrou com este indicador nos \u00faltimos meses.<\/li><\/ul>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Voc\u00ea pode encontrar as informa\u00e7\u00f5es no site oficial da gestora do FII. Vamos usar como exemplo o fundo <strong>KNRI11<\/strong>, um dos <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/maiores-fiis-do-brasil\/\">maiores fundos imobili\u00e1rios do pa\u00eds<\/a>, com patrim\u00f4nio l\u00edquido de R$ 3,8 bilh\u00f5es, administrado pela Kinea.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Confira a varia\u00e7\u00e3o nas<strong> taxas de vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira<\/strong> que o fundo registrou nos \u00faltimos meses:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh5.googleusercontent.com\/ZPDC52GC_p8MDZ582-tyQXcjDJ88edTGLAlaTp-KJmvSiu7Gh2sx6ug8w9A8L1emod91TBPSvuTUlIV98gDK_tVtVcjd1kfnYVVCPCMWVG4R_SaZNRPXBe8TtkgEWgw7WJ5WnSq2\" alt=\"vac\u00e2ncia f\u00edsica e financeira do fundo knri11, gr\u00e1fico\"\/><figcaption> Fonte: Kinea <\/figcaption><\/figure>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Note como a <strong>vac\u00e2ncia financeira cresceu mais<\/strong> que a vac\u00e2ncia f\u00edsica, o que sugere que, na <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/como-a-warren-protege-os-seus-investimentos-em-momentos-de-crise\/\">crise<\/a> que veio na esteira do novo coronav\u00edrus, muitas empresas procuraram se instalar em im\u00f3veis com aluguel mais baixo.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Vale destacar que \u00e9 feita uma gest\u00e3o ativa dos fundos imobili\u00e1rios, ou seja, o portf\u00f3lio de im\u00f3veis \u00e9 atualizado constantemente, com o intuito de melhorar a <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/entenda-quando-a-rentabilidade-da-renda-fixa-e-afetada\/\">rentabilidade<\/a>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>No exemplo do KNRI11, note que, no \u00faltimo m\u00eas, houve uma <strong>queda na vac\u00e2ncia<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Al\u00e9m da <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/volatilidade\/\">volatilidade<\/a> normal do mercado, podemos entender o impacto da gest\u00e3o do fundo na oscila\u00e7\u00e3o do indicador lendo os informes da administradora.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>No caso do FII KNR11, a Kinea trouxe a seguinte informa\u00e7\u00e3o em mar\u00e7o de 2021:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><em>&#8220;A queda da vac\u00e2ncia financeira decorre da loca\u00e7\u00e3o de dois conjuntos no Edif\u00edcio Lagoa Corporate para empresas do segmento financeiro (ASA Asset Gest\u00e3o de Recursos e Guide Investimentos) e de uma das lojas do Edif\u00edcio Buenos Aires Corporate para a empresa GR Servi\u00e7os. Por outro lado, tivemos a desocupa\u00e7\u00e3o de 1 conjunto no Edif\u00edcio Athenas e 1 conjunto no Edif\u00edcio Joaquim Floriano.<\/em><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p><em>As movimenta\u00e7\u00f5es descritas acima, reduziram a vac\u00e2ncia f\u00edsica do Fundo para 6,44% (ante 6,54% no m\u00eas anterior), a vac\u00e2ncia financeira para 11,02% (ante 11,75 % no m\u00eas anterior) e a vac\u00e2ncia financeira ajustada pelas car\u00eancias para 12,57% (ante 12,87% no m\u00eas anterior).&#8221;<\/em><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Impacto_da_vacancia_na_decisao_de_investimento\"><\/span>Impacto da vac\u00e2ncia na decis\u00e3o de investimento<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Voc\u00ea j\u00e1 viu que tanto a situa\u00e7\u00e3o externa do mercado quanto a atua\u00e7\u00e3o dos gestores do fundo s\u00e3o fatores que t\u00eam <strong>impacto na taxa de vac\u00e2ncia de um FII<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Agora falta saber <strong>qual a utilidade<\/strong> que esse tipo de informa\u00e7\u00e3o tem para quem est\u00e1 pensando em investir no fundo.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Muitos pensam que a \u00fanica regra \u00e9 fugir dos FIIs com alta taxa de vac\u00e2ncia.&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Mas h\u00e1 um outro lado da moeda: eles podem representar uma boa oportunidade de <strong>comprar cotas por um pre\u00e7o baixo<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Veja o gr\u00e1fico com a varia\u00e7\u00e3o da cota\u00e7\u00e3o do mesmo fundo KNRI11 nos \u00faltimos 12 meses:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh6.googleusercontent.com\/NFeXm_tc7WnzsN9Rf9dNvP5gMfJ1pCAbB8xsN4CwRn-a_DL2BatpuMofEBJQPZjR2siHhMigkscDR7mXNPG_oLnwaxgi6WzB9LLS_jK-bDTxKbUEo27tNz6OtacHC67GSm5Db21W\" alt=\"evolu\u00e7\u00e3o da cota do fii knri11, gr\u00e1fico\"\/><figcaption>Fonte: Google Finance<\/figcaption><\/figure>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Note que, enquanto a vac\u00e2ncia subiu no per\u00edodo, o pre\u00e7o da cota caiu. Se continuar a tend\u00eancia de queda na vac\u00e2ncia, observada no \u00faltimo m\u00eas, o investidor que adquiriu suas posi\u00e7\u00f5es poder\u00e1 ver uma <strong>valoriza\u00e7\u00e3o<\/strong> nos seus investimentos.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Mas aten\u00e7\u00e3o: esta <strong>n\u00e3o \u00e9 uma recomenda\u00e7\u00e3o de investimento<\/strong>, apenas um exemplo de como os n\u00fameros, muitas vezes, permitem diferentes interpreta\u00e7\u00f5es.&nbsp;<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Antes de chegar a uma conclus\u00e3o definitiva, analise o m\u00e1ximo de informa\u00e7\u00f5es que conseguir.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conclusao\"><\/span>Conclus\u00e3o<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Os fundos imobili\u00e1rios de tijolo est\u00e3o entre os investimentos preferidos por quem quer fazer seu dinheiro <strong>gerar uma renda passiva constante<\/strong>.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Essa renda vem principalmente do dinheiro obtido com os contratos de aluguel.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Nesse tipo de investimento, as taxas de vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira est\u00e3o entre os principais indicadores, pois quanto mais im\u00f3veis desocupados, menor a renda.<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Est\u00e1 pronto para come\u00e7ar a investir em fundos imobili\u00e1rios? Na Warren, voc\u00ea investe em FIIs com <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/corretagem-zero\/\">corretagem zero<\/a>. N\u00e3o perca tempo e <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/app\/#\/signup?utm_source=blog&amp;utm_medium=cta&amp;utm_campaign=header_blog\"><strong>abra sua conta na Warren agora mesmo.<\/strong><\/a><\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<p>Se voc\u00ea gostou deste conte\u00fado, talvez tamb\u00e9m se interesse por:<\/p>\r\n\r\n\r\n\r\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fiis-alta-da-selic\/\"><strong>Um olhar sobre o investimento em FIIs no ciclo de alta da Selic: o que fazer agora?<\/strong><\/a><strong>&nbsp;<\/strong><\/li><li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/o-que-e-ifix\/\"><strong>O que \u00e9 IFIX<\/strong><\/a><\/li><li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/investimento-renda-variavel\/\"><strong>Investimento em Renda Vari\u00e1vel: o que \u00e9, como funciona e quais modelos<\/strong><\/a><strong>&nbsp;<\/strong><\/li><li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/preco-do-dolar\/\"><strong>O que move o pre\u00e7o do d\u00f3lar? 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