{"id":11386,"date":"2021-08-06T21:39:10","date_gmt":"2021-08-07T00:39:10","guid":{"rendered":"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=11386"},"modified":"2023-08-02T22:09:36","modified_gmt":"2023-08-03T01:09:36","slug":"vacancia-financeira","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/","title":{"rendered":"Vac\u00e2ncia financeira: o que significa e como analisar nos FIIs [com exemplos]"},"content":{"rendered":"<div id=\"playht-iframe-wrapper\" style=\"max-height: 210px !important;\">\n\t<iframe\n\tscrolling=\"no\"\n\tclass=\"playht-iframe-player\"\n\tid=\"playht-iframe-player\"\n\theight=\"90px\"\n\twidth=\"100%\"\n\tframeborder=\"0\"\n\tstyle=\"max-height: 90px; height: 90px !important;\"\n\tsrc=\"https:\/\/play.ht\/embed\/?article_url=https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=11386&voice=pt-BR-FranciscaNeural&appId=l7OQ6uC_zK&trans_id=-N7Q_wQl8vO_4VlBph3R\"\n\tdata-voice=\"pt-BR-FranciscaNeural\"\n\tarticle-url=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=11386\"\n\tdata-appId=\"l7OQ6uC_zK\"\n\tallowfullscreen=\"\">\n\t<\/iframe>\n<\/div>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Vac\u00e2ncia financeira<\/strong> \u00e9 um indicador muito importante para quem pensa em investir em um fundo imobili\u00e1rio (FII).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ele \u00e9 usado para avaliar um <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fundo-imobiliario-de-tijolo\/\"><strong>fundo de tijolo<\/strong><\/a>, apelido dado aos FIIs compostos por ativos que garantem participa\u00e7\u00e3o em im\u00f3veis f\u00edsicos (shoppings centers, edif\u00edcios empresariais, ag\u00eancias banc\u00e1rias, hot\u00e9is, galp\u00f5es de log\u00edstica e galp\u00f5es industriais, entre outros).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Enquanto os <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fundo-imobiliario-de-papel\/\">fundos de papel<\/a>, que s\u00e3o o outro <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/tipos-de-fundos-imobiliarios\/\">tipo de FII<\/a>, s\u00e3o compostos por t\u00edtulos que remuneram o investidor por ter financiado investimentos no setor imobili\u00e1rio, os fundos de tijolos geram renda a partir da <strong>loca\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis<\/strong> que os comp\u00f5em.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mas voc\u00ea j\u00e1 deve saber que nem todas as unidades de empreendimentos imobili\u00e1rios t\u00eam inquilino o tempo todo.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando um im\u00f3vel est\u00e1 dispon\u00edvel para loca\u00e7\u00e3o, ele est\u00e1 vago \u2014 e essa \u00e9 a <strong>origem do termo vac\u00e2ncia<\/strong>, que pode ser analisada a partir da <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/\">vac\u00e2ncia f\u00edsica ou financeira<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A<strong> vac\u00e2ncia financeira<\/strong> \u00e9 aquela que mensura a renda que deixa de ser obtida quando um im\u00f3vel est\u00e1 desocupado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ao longo deste artigo, explicaremos melhor o conceito e mostraremos como voc\u00ea pode usar o resultado da vac\u00e2ncia financeira para avaliar o investimento em um fundo imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Boa leitura!<\/strong><\/p>\n\n\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Indice<\/p>\n<label for=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-6a105c348552b\" class=\"ez-toc-cssicon-toggle-label\"><span class=\"ez-toc-cssicon\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/label><input type=\"checkbox\"  id=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-6a105c348552b\"  aria-label=\"Alternar\" \/><nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/#O_que_e_vacancia_financeira_em_fundos_imobiliarios\" >O que \u00e9 vac\u00e2ncia financeira em fundos imobili\u00e1rios<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/#Vacancia_financeira_x_vacancia_fisica\" >Vac\u00e2ncia financeira x vac\u00e2ncia f\u00edsica<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/#Como_calcular_a_taxa_de_vacancia_financeira\" >Como calcular a taxa de vac\u00e2ncia financeira<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/#Como_descobrir_a_vacancia_financeira_de_um_fundo_imobiliario\" >Como descobrir a vac\u00e2ncia financeira de um fundo imobili\u00e1rio<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/#Como_analisar_a_vacancia_financeira_de_um_fundo_imobiliario\" >Como analisar a vac\u00e2ncia financeira de um fundo imobili\u00e1rio<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/#Analisando_a_vacancia_financeira_na_pratica\" >Analisando a vac\u00e2ncia financeira na pr\u00e1tica<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/#Qual_a_vacancia_financeira_ideal\" >Qual a vac\u00e2ncia financeira ideal?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/#Conclusao\" >Conclus\u00e3o<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_que_e_vacancia_financeira_em_fundos_imobiliarios\"><\/span>O que \u00e9 vac\u00e2ncia financeira em fundos imobili\u00e1rios<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/o-que-e-vacancia-financeira-1024x576.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-11393\" srcset=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/o-que-e-vacancia-financeira-1024x576.png 1024w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/o-que-e-vacancia-financeira-300x169.png 300w, 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O indicador \u00e9 representado por um percentual, resultado da divis\u00e3o entre o valor n\u00e3o rentabilizado e a <strong>renda potencial do FII<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por exemplo, se a renda potencial com os alugu\u00e9is dos im\u00f3veis que integram um fundo de tijolo for de R$ 1 milh\u00e3o por m\u00eas, mas ele esteja obtendo R$ 850 mil, a vac\u00e2ncia financeira ser\u00e1 de 15% \u2014 ou seja, o FII est\u00e1 gerando 85% do que geraria se todas as unidades estivessem sendo alugadas.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Diferente da <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica\/\">vac\u00e2ncia f\u00edsica<\/a> (entenda a seguir), a vac\u00e2ncia financeira n\u00e3o considera a \u00e1rea das unidades, somente o valor que se espera obter com a sua loca\u00e7\u00e3o, baseado na <strong>estimativa de fluxo de caixa<\/strong> do portf\u00f3lio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se um fundo imobili\u00e1rio tem <strong>vac\u00e2ncia financeira alta<\/strong>, isso quer dizer que sua rentabilidade est\u00e1 bem distante do que poderia ser.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em um primeiro momento, portanto, uma taxa de vac\u00e2ncia financeira alta \u00e9 um mau sinal, pois distancia o FII de sua renda potencial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A vac\u00e2ncia financeira alta, no entanto, pode puxar o pre\u00e7o das cotas do fundo imobili\u00e1rio para baixo.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nesse caso, se o investidor entender que a tend\u00eancia \u00e9 que a ocupa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis suba, pode considerar as cotas do FII em quest\u00e3o uma <strong>boa oportunidade de investimento<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nenhuma conclus\u00e3o desse tipo, por\u00e9m, deve ser feita com base na an\u00e1lise da taxa de vac\u00e2ncia isoladamente.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 preciso compar\u00e1-la com a sequ\u00eancia hist\u00f3rica e com as taxas de outros FIIs, al\u00e9m de analisar aspectos como a composi\u00e7\u00e3o do portf\u00f3lio e outros indicadores.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Adiante, no t\u00f3pico <strong>&#8220;Como analisar a vac\u00e2ncia f\u00edsica de um fundo imobili\u00e1rio&#8221;<\/strong>, abordaremos melhor essas quest\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outra particularidade da taxa de vac\u00e2ncia financeira \u00e9 que os valores n\u00e3o s\u00e3o absolutos.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como ressaltamos antes, eles saem da estimativa de fluxo de caixa, que na pr\u00e1tica <strong>podem mudar<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Afinal, os inquilinos t\u00eam a possibilidade de <strong>negociar valores menores<\/strong> para a loca\u00e7\u00e3o, o que \u00e9 comum em per\u00edodos de mercado em recess\u00e3o, ou quando a demanda por aquele perfil de im\u00f3vel (tipo, localiza\u00e7\u00e3o, etc.) cai.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>LEIA MAIS | <\/strong><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/como-investir-fundos-imobiliarios\/\"><strong>Como investir em fundos imobili\u00e1rios: um guia para voc\u00ea come\u00e7ar agora<\/strong><\/a><strong>&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Vacancia_financeira_x_vacancia_fisica\"><\/span>Vac\u00e2ncia financeira x vac\u00e2ncia f\u00edsica<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Enquanto a vac\u00e2ncia financeira relaciona o valor n\u00e3o rentabilizado com a renda potencial do FII, a <strong>vac\u00e2ncia f\u00edsica<\/strong> \u00e9 um indicador que considera apenas a \u00e1rea dos im\u00f3veis que comp\u00f5em o fundo, medida em metros quadrados (m\u00b2).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Assim, a vac\u00e2ncia f\u00edsica \u00e9 o percentual da \u00e1rea total do FII que n\u00e3o est\u00e1 sendo ocupada.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um exemplo: se um fundo imobili\u00e1rio com 600 mil m\u00b2 de \u00e1rea bruta loc\u00e1vel tem 40 mil m\u00b2 n\u00e3o ocupados, sua vac\u00e2ncia f\u00edsica ser\u00e1 de 7%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como a vac\u00e2ncia f\u00edsica n\u00e3o relaciona \u00e1rea com valor, este indicador n\u00e3o nos d\u00e1 uma no\u00e7\u00e3o precisa sobre qual a renda que deixa de ser obtida com a desocupa\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 claro que, quando a vac\u00e2ncia f\u00edsica aumenta, geralmente a financeira tamb\u00e9m cresce, mas essa n\u00e3o \u00e9 uma regra \u2014 e, quando acontece, <strong>n\u00e3o \u00e9 necessariamente na mesma propor\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em um per\u00edodo de recess\u00e3o, por exemplo, parte dos inquilinos pode migrar para im\u00f3veis mais baratos, o que faz a vac\u00e2ncia financeira subir mais que a vac\u00e2ncia f\u00edsica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>LEIA MAIS | <\/strong><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-fisica-e-vacancia-financeira-fiis\/\"><strong>Vac\u00e2ncia f\u00edsica e vac\u00e2ncia financeira: entenda as diferen\u00e7as e como analisar nos FIIs<\/strong><\/a><strong>&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Como_calcular_a_taxa_de_vacancia_financeira\"><\/span>Como calcular a taxa de vac\u00e2ncia financeira<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-calcular-taxa-de-vacancia-financeira-1024x576.png\" alt=\"Como calcular a taxa de vac\u00e2ncia financeira, ilustra\u00e7\u00e3o\" class=\"wp-image-11391\" srcset=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-calcular-taxa-de-vacancia-financeira-1024x576.png 1024w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-calcular-taxa-de-vacancia-financeira-300x169.png 300w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-calcular-taxa-de-vacancia-financeira-768x432.png 768w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-calcular-taxa-de-vacancia-financeira.png 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para calcular a taxa de vac\u00e2ncia financeira, precisamos de duas vari\u00e1veis: o <strong>valor n\u00e3o rentabilizado<\/strong> (renda potencial dos im\u00f3veis n\u00e3o ocupados) e a <strong>renda potencial total do FII<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mas voc\u00ea n\u00e3o precisa perder tempo procurando essas informa\u00e7\u00f5es, porque a vac\u00e2ncia do fundo imobili\u00e1rio \u00e9 disponibilizada nos documentos divulgados publicamente pelas gestoras dos fundos (descubra como encontr\u00e1-los no t\u00f3pico seguinte).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mesmo assim, vale a pena saber como fazer o c\u00e1lculo para entender exatamente o que estamos analisando. <strong>Calcular a taxa de vac\u00e2ncia financeira<\/strong> \u00e9 bem simples. Imagine o seguinte caso:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>A renda que seria obtida se todas as unidades de determinado fundo imobili\u00e1rio estivessem alugadas seria de <strong>R$ 1.800.000,00<\/strong>;<\/li><li>A renda que est\u00e1 sendo obtida efetivamente \u00e9 de <strong>R$ 1.584.000,00<\/strong>.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A partir da\u00ed, usamos a seguinte f\u00f3rmula:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Taxa de vac\u00e2ncia financeira = (valor n\u00e3o rentabilizado \/ renda potencial total) * 100<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para saber qual \u00e9 o valor n\u00e3o rentabilizado, que \u00e9 equivalente \u00e0 renda potencial dos im\u00f3veis n\u00e3o ocupados, basta pegar os valores acima e subtrair o segundo (1.584.000) do primeiro (1.800.000), obtendo como resultado <strong>R$ 216.000,00<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Agora, aplicamos a f\u00f3rmula:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Taxa de vac\u00e2ncia financeira = (216.000 \/ 1.800.000) * 100<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>Taxa de vac\u00e2ncia financeira = 12%<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>LEIA MAIS | <\/strong><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/direito-de-subscricao\/\"><strong>Direito de subscri\u00e7\u00e3o: quando vale a pena exercer \u2014 e como fazer isso<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Como_descobrir_a_vacancia_financeira_de_um_fundo_imobiliario\"><\/span>Como descobrir a vac\u00e2ncia financeira de um fundo imobili\u00e1rio<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Est\u00e1 pensando em incluir um FII na sua carteira e quer saber qual a vac\u00e2ncia financeira do fundo antes de <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/investir-em-fiis-ou-imoveis\/\">confirmar o investimento<\/a>?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como os fundos s\u00e3o <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/bolsa-de-valores-como-funciona\/\"><strong>negociados na Bolsa de Valores<\/strong><\/a>, eles t\u00eam c\u00f3digos, assim como as a\u00e7\u00f5es.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um exemplo \u00e9 o <strong>KNRI11<\/strong>. Se voc\u00ea buscar por esse c\u00f3digo no Google, ver\u00e1 que seu nome completo \u00e9 Kinea Renda Imobili\u00e1ria Fundo De Investimento, o que indica que ele \u00e9 administrado pela Kinea.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A partir da\u00ed, basta acessar o site da gestora e procurar pela p\u00e1gina que disponibiliza para download os <a href=\"https:\/\/www.kinea.com.br\/fundos\/fundo-imobiliario-kinea-renda-knri11\/\">documentos do FII KNRI11<\/a>, ou clicar no link aqui ao lado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se voc\u00ea baixar a <strong>Carta do Gestor<\/strong>, ver\u00e1 que a vac\u00e2ncia financeira \u00e9 um dos n\u00fameros destacados no in\u00edcio do documento:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh5.googleusercontent.com\/3CYgGcU3g16zPlfEpRiLY-pdegCDLmhzcXC4rPn79IN6e-16Imp26U2AzHid3KYhFn73vmA4Sr6GEOlx4yLiNoagEc1_d9eWfjA9qzHhTIk2j2AzJbRVrJ1I0TFuk4xrsnaCzjF_\" alt=\"vacancia financeira knri11, ilustra\u00e7\u00e3o\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O mesmo pode ser feito com outros fundos. O FII <strong>HGBS11<\/strong>, por exemplo, \u00e9 administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) Brasil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A empresa tem um site especial com informa\u00e7\u00f5es sobre os fundos imobili\u00e1rios e uma p\u00e1gina de relat\u00f3rios peri\u00f3dicos, com os <a href=\"https:\/\/imobiliario.cshg.com.br\/central-de-downloads\/relatorios-periodicos\/hglg\/\">links para download dos documentos de cada FII<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Escolhendo a op\u00e7\u00e3o &#8220;Relat\u00f3rios ao Investidor&#8221;, o usu\u00e1rio abre um documento e encontra o dado sobre a vac\u00e2ncia financeira na segunda p\u00e1gina:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh4.googleusercontent.com\/3sBOgPgSsuGN9FEjNZAcwA9Fnz7q3TeRi6gfQMWM5G5Ulbqb-BJis5h-6KMVuLs28uiBFe3GbZ5ihCOAPh1LHQWXSTsEd1FEHMWWF2ICumTeKEVSHrqAWqlM6zff89OuHvai7c-k\" alt=\"vac\u00e2ncia financeira hgbs11, ilustra\u00e7\u00e3o\"\/><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Como_analisar_a_vacancia_financeira_de_um_fundo_imobiliario\"><\/span>Como analisar a vac\u00e2ncia financeira de um fundo imobili\u00e1rio<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-analisar-vacancia-financeira-1024x576.png\" alt=\"Como analisar a vac\u00e2ncia financeira de um fundo imobili\u00e1rio, ilustra\u00e7\u00e3o\" class=\"wp-image-11390\" srcset=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-analisar-vacancia-financeira-1024x576.png 1024w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-analisar-vacancia-financeira-300x169.png 300w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-analisar-vacancia-financeira-768x432.png 768w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/como-analisar-vacancia-financeira.png 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O primeiro passo para analisar a vac\u00e2ncia financeira de um fundo imobili\u00e1rio \u00e9 <strong>buscar refer\u00eancias<\/strong> para fazer compara\u00e7\u00f5es. Sem isso, como saber se a taxa \u00e9 alta ou baixa?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa refer\u00eancia pode ser o hist\u00f3rico da vac\u00e2ncia. Ou seja, busque, no site da gestora, os documentos de outros per\u00edodos \u2014 algumas j\u00e1 apresentam o <strong>gr\u00e1fico com a sequ\u00eancia hist\u00f3rica<\/strong> em seus materiais de divulga\u00e7\u00e3o, dispensando esse trabalho.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A an\u00e1lise da varia\u00e7\u00e3o da vac\u00e2ncia financeira ao longo dos meses permite descobrir se o resultado atual est\u00e1 pr\u00f3ximo ou distante do que costuma ser. Voc\u00ea pode identificar, por exemplo, que a taxa atual segue uma tend\u00eancia de alta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outra refer\u00eancia para analisar a taxa de vac\u00e2ncia f\u00edsica de um FII s\u00e3o os <strong>indicadores de outros fundos imobili\u00e1rios<\/strong>. O percentual \u00e9 pr\u00f3ximo, mais alto ou mais baixo que a m\u00e9dia dos demais?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Aten\u00e7\u00e3o aqui:<\/strong> tome cuidado para n\u00e3o comparar fundos com perfis muito distintos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fundo-imobiliario-de-galpoes-logisticos\/\">Galp\u00f5es de log\u00edstica<\/a>, por exemplo, t\u00eam sido mais procurados do que salas e pontos comerciais, em fun\u00e7\u00e3o da pandemia e crescimento nas vendas online.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al\u00e9m disso, cada unidade de um galp\u00e3o tem uma \u00e1rea total que equivale a v\u00e1rias salas comerciais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ent\u00e3o, se voc\u00ea compara um FII que foca no primeiro perfil de im\u00f3veis com um que foca no segundo, a compara\u00e7\u00e3o n\u00e3o ser\u00e1 muito \u00fatil.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Procure sempre contextualizar a sua an\u00e1lise, levando em conta os <strong>fatores externos<\/strong>, buscando entender as causas das varia\u00e7\u00f5es na vac\u00e2ncia financeira.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">As cartas dos gestores e os relat\u00f3rios da administra\u00e7\u00e3o s\u00e3o \u00f3timos justamente para oferecer esse tipo de contexto \u00e0s an\u00e1lises. Afinal, ningu\u00e9m melhor do que eles sabe o que est\u00e1 ocorrendo nos bastidores.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por fim, n\u00e3o tome a decis\u00e3o de investimento apenas com base na vac\u00e2ncia. Analise como o portf\u00f3lio do fundo se relaciona com o cen\u00e1rio externo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">H\u00e1 empreendimentos mais resilientes a crises, que, pelo <strong>perfil de uso e regi\u00e3o<\/strong> em que se encontram, costumam ser bem procurados, mantendo boa taxa de ocupa\u00e7\u00e3o mesmo em cen\u00e1rios de recess\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>LEIA MAIS | <\/strong><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/como-declarar-fundos-imobiliarios-fiis-no-imposto-de-renda\/\"><strong>Como declarar fundos imobili\u00e1rios e proventos de FIIs no Imposto de Renda: passo a passo com imagens<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Analisando_a_vacancia_financeira_na_pratica\"><\/span>Analisando a vac\u00e2ncia financeira na pr\u00e1tica<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Vamos continuar com o exemplo do fundo imobili\u00e1rio <strong>KNRI11<\/strong> e fazer uma an\u00e1lise com base na vac\u00e2ncia financeira.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como orientamos no t\u00f3pico anterior, uma maneira de come\u00e7ar a an\u00e1lise \u00e9 comparando com os <strong>resultados do passado<\/strong>. Na Carta do Gestor, divulgada pela Kinea, encontramos o gr\u00e1fico com a varia\u00e7\u00e3o da vac\u00e2ncia do fundo nos \u00faltimos meses:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh4.googleusercontent.com\/xf3ut_vhTdBaf-aRqtqGc1708mNDpiWlQ19cmbe72c-1dzetAjymrTdl4fQoMvt_plsTiMHXWLeXXI9cmx2wqBKVvLCrQ6LCLxbq_3I2wp_bazHRIZATYQkAVk4MPZuLwBpw9w8N\" alt=\"evolu\u00e7\u00e3o da vac\u00e2ncia financeira knri11, ilustra\u00e7\u00e3o\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Veja que, at\u00e9 janeiro, a vac\u00e2ncia financeira aumentou mais do que a f\u00edsica, o que sugere um cen\u00e1rio em que os neg\u00f3cios buscaram se instalar em im\u00f3veis mais baratos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Desde janeiro de 2021, por\u00e9m, ambas taxas vinham em queda, at\u00e9 maio, quando o fundo sofreu com desocupa\u00e7\u00f5es pontuais em centros log\u00edsticos, que jogaram tanto a vac\u00e2ncia financeira como a f\u00edsica para cima.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lendo a <strong>Carta do Gestor<\/strong>, voc\u00ea pode encontrar observa\u00e7\u00f5es da Kinea sobre o indicador. O documento traz outros n\u00fameros interessantes para a an\u00e1lise, como a <strong>vac\u00e2ncia financeira por segmento<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh6.googleusercontent.com\/uPSW_cpCJy5b28s5ze981YZNMGuloYWGnkxy6LXSkdd03pHrkXxWc5kv1PoLe10v8vZCQGN01hZvuW1IKM_MOvtqoftaAkoq7MarBeIOR-ZrsL7CdV4eKjMBPXL-SzYsAmP2ujzh\" alt=\"vac\u00e2ncia financeira do knri11 por segmento, ilustra\u00e7\u00e3o\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Veja que a grande maioria da vac\u00e2ncia financeira corresponde \u00e0 desocupa\u00e7\u00e3o em escrit\u00f3rios localizados no Rio de Janeiro.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No detalhamento do portf\u00f3lio do FII KNRI11, voc\u00ea encontrar\u00e1 quais s\u00e3o esses im\u00f3veis:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/lh6.googleusercontent.com\/3bski1w0nkwMf7o1usGTemc4vPyTXfS-oC1g7UHgCjK8ffy_KGzPdRDVST58F68eEuluUCyU8fbaXdzlXC7AbZRTDQTnjgD8KTqrcyASLoF75dG-g6-iyg-N_3AOzxWOiCSKZZ9q\" alt=\"im\u00f3veis do KNRI11 no RJ, ilustra\u00e7\u00e3o\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Como voc\u00ea pode ver, dois im\u00f3veis nos quais o KNRI11 possui 100% de participa\u00e7\u00e3o no Rio de Janeiro est\u00e3o com vac\u00e2ncia acima da faixa de 60%: 61,70% e 86,51%. Isso puxa o \u00edndice para cima e pode despertar uma s\u00e9rie de perguntas.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Por que esses im\u00f3veis est\u00e3o desocupados?&nbsp;<\/li><li>Qual a perspectiva de encontrar locat\u00e1rios para as \u00e1reas desocupadas no curto, m\u00e9dio e longo prazo?<\/li><li>Qual \u00e9 o hist\u00f3rico da vac\u00e2ncia desses im\u00f3veis especificamente?<\/li><li>O que a gestora est\u00e1 fazendo para reverter essa situa\u00e7\u00e3o?<\/li><li>Pr\u00e9dios da mesma regi\u00e3o est\u00e3o sendo afetados da mesma forma, ou o problema \u00e9 espec\u00edfico desses im\u00f3veis?<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pois \u00e9: analisar um FII vai muito al\u00e9m de olhar para uma planilha ou relat\u00f3rio. O grande desafio, aqui, \u00e9 interpretar a carteira de im\u00f3veis de cada companhia para entender se a gest\u00e3o est\u00e1 fazendo um bom trabalho na aloca\u00e7\u00e3o de recursos e no uso do patrim\u00f4nio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Qual_a_vacancia_financeira_ideal\"><\/span>Qual a vac\u00e2ncia financeira ideal?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/vacancia-financeira-ideal-1024x576.png\" alt=\"Qual a vac\u00e2ncia financeira ideal, ilustra\u00e7\u00e3o\" class=\"wp-image-11389\" srcset=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/vacancia-financeira-ideal-1024x576.png 1024w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/vacancia-financeira-ideal-300x169.png 300w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/vacancia-financeira-ideal-768x432.png 768w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/vacancia-financeira-ideal.png 1280w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Essa pergunta pode parecer bastante \u00f3bvia. Se a maior vac\u00e2ncia financeira significa menos renda obtida com o pagamento de alugu\u00e9is, isso quer dizer que a <strong>taxa de vac\u00e2ncia financeira ideal \u00e9 0%<\/strong>, certo?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O racioc\u00ednio n\u00e3o est\u00e1 errado, mas, no mundo dos investimentos, h\u00e1 sempre mais de um \u00e2ngulo para observar cada situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se a vac\u00e2ncia de um FII est\u00e1 em um percentual considerado alto na compara\u00e7\u00e3o com outros fundos com perfil semelhante, por\u00e9m vem em uma sequ\u00eancia de queda, isso pode significar uma <strong>oportunidade de adquirir cotas a um bom pre\u00e7o<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se o investidor considera que, nos pr\u00f3ximos meses, a vac\u00e2ncia seguir\u00e1 caindo, o interesse pelo fundo vai crescer e a cota\u00e7\u00e3o vai subir, ele poder\u00e1 concluir que agora \u00e9 um bom momento para comprar cotas, j\u00e1 que seu pre\u00e7o est\u00e1 baixo em rela\u00e7\u00e3o ao potencial do FII.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 muito importante destacar que isso nem sempre acontece, pois h\u00e1 v\u00e1rios outros fatores envolvidos. Ou seja, <strong>n\u00e3o h\u00e1 garantias<\/strong> de que o pre\u00e7o ir\u00e1 subir no futuro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Outro ponto de aten\u00e7\u00e3o na an\u00e1lise da vac\u00e2ncia financeira \u00e9 que uma taxa de 0% n\u00e3o representa necessariamente a melhor op\u00e7\u00e3o de investimento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Afinal, os FIIs que ter\u00e3o mais facilidade para alcan\u00e7ar esse n\u00famero s\u00e3o os <strong>monoim\u00f3veis<\/strong>, compostos por apenas um empreendimento, geralmente um galp\u00e3o, uma torre ou conjunto de torres comerciais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Embora esse tipo de fundo possa ser um bom investimento, ele tamb\u00e9m traz mais riscos, pela falta de <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/diversificacao-investimentos\/\">diversifica\u00e7\u00e3o<\/a> do portf\u00f3lio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conclusao\"><\/span>Conclus\u00e3o<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Os fundos imobili\u00e1rios, ou FIIs, t\u00eam sido cada vez mais procurados pelos investidores brasileiros. No caso dos fundos de tijolo, eles atraem especialmente aqueles que querem gerar uma <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/viver-de-renda\/\"><strong>renda mensal passiva<\/strong><\/a> a partir de seus investimentos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para seguir essa tend\u00eancia e escolher os melhores fundos para investir, entender o que \u00e9 vac\u00e2ncia financeira pode ajudar na avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este indicador corresponde ao <strong>percentual n\u00e3o rentabilizado<\/strong> da renda que pode ser obtida com o aluguel de todos os im\u00f3veis que comp\u00f5em o portf\u00f3lio de im\u00f3veis do FII.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Fundos com a vac\u00e2ncia muito alta n\u00e3o costumam ser atrativos, mas lembre-se que, para chegar a esse tipo de conclus\u00e3o, \u00e9 preciso comparar a taxa de vac\u00e2ncia com seu hist\u00f3rico de resultado e com a mesma taxa de outros fundos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">E, claro, <strong>analisar outros indicadores do FII<\/strong> em vez de decidir com base em apenas um fator.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Est\u00e1 pronto para come\u00e7ar a investir em fundos imobili\u00e1rios? Na Warren, voc\u00ea investe em FIIs com <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/corretagem-zero\/\">corretagem zero<\/a>. 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