{"id":15676,"date":"2022-02-09T17:02:08","date_gmt":"2022-02-09T20:02:08","guid":{"rendered":"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=15676"},"modified":"2023-10-16T13:46:23","modified_gmt":"2023-10-16T16:46:23","slug":"decisao-cvm-fiis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/decisao-cvm-fiis\/","title":{"rendered":"Agito no setor imobili\u00e1rio: entenda o epis\u00f3dio entre CVM e MXRF11 que marcou o mercado"},"content":{"rendered":"<div id=\"playht-iframe-wrapper\" style=\"max-height: 210px !important;\">\n\t<iframe\n\tscrolling=\"no\"\n\tclass=\"playht-iframe-player\"\n\tid=\"playht-iframe-player\"\n\theight=\"90px\"\n\twidth=\"100%\"\n\tframeborder=\"0\"\n\tstyle=\"max-height: 90px; height: 90px !important;\"\n\tsrc=\"https:\/\/play.ht\/embed\/?article_url=https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=15676&voice=pt-BR-FranciscaNeural&appId=l7OQ6uC_zK&trans_id=-N1FP9KoBwDlHayzvVoJ\"\n\tdata-voice=\"pt-BR-FranciscaNeural\"\n\tarticle-url=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=15676\"\n\tdata-appId=\"l7OQ6uC_zK\"\n\tallowfullscreen=\"\">\n\t<\/iframe>\n<\/div>\n\n<p>O ano come\u00e7ou com um epis\u00f3dio bastante marcante para o setor de fundos imobili\u00e1rios. A <a href=\"https:\/\/mhzcapital.com.br\/cvm\/?utm_source=magazine&amp;utm_medium=parceiro&amp;utm_campaign=warren-mhz_site-mhz_n_trafego_warren_mhz_n_brandcontent-nulo\">CVM<\/a>, autarquia vinculada ao Minist\u00e9rio da Economia e principal \u00f3rg\u00e3o regulador do mercado financeiro brasileiro, publicou em janeiro uma posi\u00e7\u00e3o a respeito de um FII, o MXRF11.<\/p>\n\n\n\n<p>Poderia ser s\u00f3 mais um entre os diversos documentos emitidos pela CVM diariamente para regular o mercado. No entanto, a decis\u00e3o reverberou e colocou em debate toda a classe de FIIs.<\/p>\n\n\n\n<p>Preparei este artigo para que voc\u00ea entenda o epis\u00f3dio e descubra a an\u00e1lise que tra\u00e7amos na Warren. Vamos l\u00e1?<\/p>\n\n\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_83 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Indice<\/p>\n<label for=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-69fe28587754a\" class=\"ez-toc-cssicon-toggle-label\"><span class=\"ez-toc-cssicon\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/label><input type=\"checkbox\"  id=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-69fe28587754a\"  aria-label=\"Alternar\" \/><nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/decisao-cvm-fiis\/#O_fundo_MXRF11_e_a_questao_que_%E2%80%9Cincomodava%E2%80%9D_a_CVM\" >O fundo MXRF11 e a quest\u00e3o que &#8220;incomodava&#8221; a CVM<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/decisao-cvm-fiis\/#A_decisao_do_orgao_e_o_impacto_para_os_investidores_e_para_o_mercado\" >A decis\u00e3o do \u00f3rg\u00e3o e o impacto para os investidores e para o mercado<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/decisao-cvm-fiis\/#Como_analisamos_o_cenario\" >Como analisamos o cen\u00e1rio<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/decisao-cvm-fiis\/#O_que_de_fato_ocorreu_e_o_que_esperamos_daqui_para_frente\" >O que de fato ocorreu (e o que esperamos daqui para frente)<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"o-fundo-mxrf11-e-a-questao-que-incomodava-a-cvm\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_fundo_MXRF11_e_a_questao_que_%E2%80%9Cincomodava%E2%80%9D_a_CVM\"><\/span>O fundo MXRF11 e a quest\u00e3o que &#8220;incomodava&#8221; a CVM<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>O MXRF11 \u00e9 um <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/como-investir-fundos-imobiliarios\/\">Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio (FII)<\/a> sob gest\u00e3o da XP Asset que investe em tr\u00eas estrat\u00e9gias do segmento imobili\u00e1rio. O fundo carrega <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/o-que-e-certificado-de-recebiveis-imobiliarios-cri\/\">CRIs<\/a>, estrat\u00e9gia de cr\u00e9dito que comp\u00f5e basicamente 72% da carteira, permutas financeiras, que ocupam 14%, al\u00e9m do investimento em outros FIIs, ocupando os 14% restantes. Para o longo prazo, o fundo tem como alvo uma aloca\u00e7\u00e3o de 80% em CRIs e 20% em permutas.<\/p>\n\n\n\n<p>O patrim\u00f4nio l\u00edquido do MXRF11 \u00e9 de mais de R$ 2 bilh\u00f5es (um tamanho bastante relevante para o setor imobili\u00e1rio), contando com uma das maiores bases de cotistas pessoas f\u00edsicas do mercado (mais de 400 mil CPFs). Ou seja, o MXRF11 \u00e9 um fundo grande, conhecido e que possui muitos investidores dos mais diversos tamanhos.<\/p>\n\n\n\n<p>O fundo entrou para o escrut\u00ednio da <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/cvm\/\">Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios, a CVM<\/a>, por distribuir mais recursos do que o seu lucro cont\u00e1bil. Apesar de soar estranho, \u00e9 razoavelmente normal um FII distribuir mais do que seria o lucro pelo fato de a distribui\u00e7\u00e3o ser pautada no <strong>fluxo de caixa<\/strong> e n\u00e3o no regime de compet\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n<p>Descomplicando um pouco o financ\u00eas, existem duas formas de se registrar algo na contabilidade: quando o dinheiro sai e entra ou quando voc\u00ea reconhece que um evento pode acontecer.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Isso quer dizer que, para o regime de compet\u00eancia, que direciona o lucro, existem linhas de desconto\/acr\u00e9scimo que n\u00e3o representam sa\u00eddas\/entradas efetivas de dinheiro.<\/p>\n\n\n\n<p>Trazendo para o dia a dia, imagine que voc\u00ea possui um apartamento e o aluga por R$ 100 ao m\u00eas. Digamos que esse mesmo apartamento custou, 5 anos atr\u00e1s, R$ 1000.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Voc\u00ea \u00e9 um propriet\u00e1rio muito interessado e anualmente contrata uma consultoria para te dizer quando o seu im\u00f3vel vale no caso de uma venda. At\u00e9 hoje n\u00e3o houve mudan\u00e7a no pre\u00e7o da venda, mas dessa vez o consultor te diz que, na verdade, ele vale R$ 900.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sob o regime de compet\u00eancia, o seu lucro em um ano seria de 12x o seu aluguel (R$ 1200) menos os R$ 100 de flutua\u00e7\u00e3o do apartamento, resultando em R$ 1100 de lucro.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Entretanto, voc\u00ea n\u00e3o desembolsou R$ 100. Seu fluxo de caixa efetivamente segue sendo R$ 1200.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td>Valor do im\u00f3vel na compra<\/td><td>Valor do im\u00f3vel atualmente<\/td><td>Aluguel cobrado<\/td><td>Fluxo de caixa<\/td><td>Lucro sob regime de compet\u00eancia<\/td><\/tr><tr><td>R$ 1000<\/td><td>R$ 900<\/td><td>R$ 100<\/td><td>R$ 1200<\/td><td>R$ 1100<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"a-decisao-do-orgao-e-o-impacto-para-os-investidores-e-para-o-mercado\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"A_decisao_do_orgao_e_o_impacto_para_os_investidores_e_para_o_mercado\"><\/span>A decis\u00e3o do \u00f3rg\u00e3o e o impacto para os investidores e para o mercado<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>No \u00faltimo dia 26, de forma colegiada mas n\u00e3o un\u00e2nime, a CVM divulgou o seu entendimento a respeito do modelo de distribui\u00e7\u00e3o do FII MXRF11.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>A postura do \u00f3rg\u00e3o argumentava que a distribui\u00e7\u00e3o de dividendos deve ser de, no m\u00e1ximo, o valor do lucro cont\u00e1bil. Ou seja, ainda usando o exemplo acima, voc\u00ea s\u00f3 poderia distribuir como dividendos os R$ 1100 que voc\u00ea teve de lucro no ano.<\/p>\n\n\n\n<p>Ainda segundo a CVM, os R$ 100 restantes, caso fossem distribu\u00eddos, deveriam ser classificados como amortiza\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio l\u00edquido \u2014 como se voc\u00ea estivesse devolvendo para voc\u00ea mesmo R$ 100 daqueles R$ 1000 iniciais investidos.<\/p>\n\n\n\n<p>Vale ressaltar que, se voc\u00ea decidisse vender seu apartamento agora, <strong>os R$ 100 de perda seriam reconhecidos no fluxo de caixa e o preju\u00edzo de R$ 100 registrado<\/strong>, fazendo com que o fluxo de caixa e o lucro sejam os mesmos.<\/p>\n\n\n\n<p>Levando em conta somente a \u00f3tica cont\u00e1bil, consideramos a decis\u00e3o da CVM mais do que correta. <strong>Entretanto, a consequ\u00eancia pr\u00e1tica para os investidores \u00e9 que o pre\u00e7o m\u00e9dio do FII, quando h\u00e1 amortiza\u00e7\u00e3o, diminui.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ou seja, havendo lucro, o investidor pagaria mais imposto no ato da venda (at\u00e9 a\u00ed tudo bem), mas a CVM havia exigido a corre\u00e7\u00e3o das contas desde 2014, o que acarretaria inclusive problemas com a receita federal, pois os investidores precisariam corrigir suas declara\u00e7\u00f5es para ajust\u00e1-las aos pre\u00e7os diminu\u00eddos a partir da amortiza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p>Por fim, al\u00e9m dos impactos para os investidores diretos do fundo em quest\u00e3o, essa mudan\u00e7a poderia: aumentar a <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/volatilidade\/\">volatilidade<\/a> das distribui\u00e7\u00f5es, inviabilizar a estrat\u00e9gia de <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/o-que-e-fundo-de-fundos\/\">FoFs <\/a>&nbsp;(que durante a baixa acumulariam lucros negativos por um longo tempo) e ainda aumentar a volatilidade de alguns FIIs de CRI.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"como-analisamos-o-cenario\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Como_analisamos_o_cenario\"><\/span>Como analisamos o cen\u00e1rio<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Como adiantamos, entendemos que a decis\u00e3o da CVM est\u00e1 <strong>tecnicamente correta<\/strong>. Al\u00e9m disso, entendemos a necessidade de haver uma padroniza\u00e7\u00e3o, pois alguns FIIs (em especial os de CRI) estavam decidindo sua distribui\u00e7\u00e3o de acordo com o resultado que fosse maior (caixa ou compet\u00eancia), o que, em nosso entendimento, est\u00e1 errado e, neste caso, pode sim gerar consequ\u00eancias significativas para o fundo.<\/p>\n\n\n\n<p>Entretanto, o posicionamento da CVM foi muito duro e n\u00e3o levou em considera\u00e7\u00e3o as repercuss\u00f5es para os demais setores. Como tamb\u00e9m explicitamos anteriormente, a estrat\u00e9gia de FoFs seria praticamente inviabilizada caso esta virasse a regra do jogo.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Sendo assim, publicamos dois Warren Insights sobre o tema, onde expressamos nosso ceticismo a respeito da manuten\u00e7\u00e3o da decis\u00e3o no modelo atual. Voc\u00ea pode se aprofundar, clicar e l\u00ea-los na \u00edntegra: <a href=\"https:\/\/lp.warren.com.br\/hubfs\/Warren%20Insights%20-%20Decis%C3%A3o%20CVM%20FIIs.pdf?_gl=1*1m2hwty*_gcl_aw*R0NMLjE2NDAwOTM4NTcuQ2owS0NRaUFrNGFPQmhDVEFSSXNBRldGUDlIMzhDMC12YkdnVTJ3QVdGallGZ1hfcnM1cExTcjlrcm5KaTk2QmhwYUgzZjAwTTA4c1p2Y2FBcU1HRUFMd193Y0I.*_ga*MjEyNTQ0NjAyMi4xNjE3Nzk5ODc2*_ga_DJ7ETNN20S*MTY0NDQzNTA1Mi45NzcuMS4xNjQ0NDM4MzUyLjI.&amp;_ga=2.52431456.996418893.1644236758-2125446022.1617799876\">parte 1<\/a> e <a href=\"https:\/\/f.hubspotusercontent20.net\/hubfs\/5032423\/Warren%20Insights%20-%20Decis%C3%A3o%20CVM%20FIIs%202-1.pdf\">parte 2<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Cabe tamb\u00e9m uma recomenda\u00e7\u00e3o de cautela, sem a necessidade dos investidores de vender posi\u00e7\u00f5es em FIIs por conta do cen\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"o-que-de-fato-ocorreu-e-o-que-esperamos-daqui-para-frente\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"O_que_de_fato_ocorreu_e_o_que_esperamos_daqui_para_frente\"><\/span>O que de fato ocorreu (e o que esperamos daqui para frente)<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Na semana passada, a CVM soltou uma nova nota, afirmando entender que a posi\u00e7\u00e3o anterior estava correta, mas que n\u00e3o levou em considera\u00e7\u00e3o a repercuss\u00e3o para o restante do mercado, decidindo assim por <strong>suspender a decis\u00e3o<\/strong> e revisar o tema para emitir um posicionamento com um olhar mais transversal.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Como desde o in\u00edcio entendemos a decis\u00e3o como precipitada, n\u00e3o vimos muito risco para os fundamentos de longo prazo da maioria dos FIIs.&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>O debate sobre distribui\u00e7\u00e3o \u00e9 v\u00e1lido e achamos que a CVM deve fazer com que os FIIs decidam de forma estrutural qual regime seguir\u00e3o para balizar suas decis\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<p>Al\u00e9m disso, duvidamos que a decis\u00e3o venha a ter car\u00e1ter retroativo. Provavelmente a autarquia criar\u00e1 uma data para os FIIs decidirem o modelo que pretendem seguir e estipular\u00e1 um per\u00edodo de ajustes, mas sem necessidade de revisitarmos declara\u00e7\u00f5es de imposto de renda anteriores.<\/p>\n\n\n\n<p>Caso o regulador venha a ser mais duro do que esperamos ,limitando as distribui\u00e7\u00f5es ao lucro cont\u00e1bil, por exemplo, ou impedindo a distribui\u00e7\u00e3o de FIIs que possuam preju\u00edzos cont\u00e1beis acumulados, iremos nos posicionar de forma a evitar estes FIIs em quest\u00e3o e determinados segmentos que enxergamos como alvo de impactos imediatos.<\/p>\n\n\n\n<p>Por fim, vale dizer que, quando olhamos para o mercado internacional, os primos americanos dos FIIs, chamados de REITs (Real Estate Investment Trust), n\u00e3o s\u00e3o limitados pela m\u00e9trica de lucro cont\u00e1bil, usando como balizador o FFO (Funds From Operations, ou \u201cFundos gerados a partir das opera\u00e7\u00f5es\u201d em tradu\u00e7\u00e3o livre), que seria a \u00faltima linha de c\u00e1lculo do regime caixa. O modelo americano d\u00e1 pano para manga para muita discuss\u00e3o dentro da autarquia brasileira.<\/p>\n\n\n\n<p>Enfim, ficamos felizes de termos lido corretamente a situa\u00e7\u00e3o durante o olho do furac\u00e3o, posicionando rapidamente os clientes que acompanham o nosso trabalho na Warren. Ficaremos de olho nas cenas dos pr\u00f3ximos cap\u00edtulos de perto, trazendo as novidades por meio de novos Warren Insights e mais texto aqui na Magazine.<\/p>\n\n\n\n<p>Caso voc\u00ea tenha uma d\u00favida ou sugest\u00e3o, deixo aberto o caminho para a conversa por meio do meu e-mail: <a href=\"mailto:bruno.viveiros@warren.com.br\">bruno.viveiros@warren.com.br<\/a>. Tamb\u00e9m convido voc\u00ea a conhecer a <a href=\"https:\/\/lp.warren.com.br\/hubfs\/An%C3%A1lise\/Warren%20FIIs%20_%20Fevereiro%202022.pdf\">carteira recomendada de FIIs da Warren<\/a>, que performou muito bem em 2021, entregando +2,3% de rentabilidade contra -2,2% do <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/ifix\/\">IFIX<\/a>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Acompanhando nossa carteira, garantimos que voc\u00ea receber\u00e1 uma atualiza\u00e7\u00e3o em tempo real caso enxerguemos uma quebra estrutural de tese, ajudando voc\u00ea a navegar em mares turbulentos quando necess\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<p>Continue a leitura e confira outros artigos na Warren Magazine:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/bolsa-montanha-russa\/\">Na montanha-russa da Bolsa, existe um segredo para n\u00e3o sofrer<\/a>&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/vacancia-financeira\/\">Vac\u00e2ncia financeira: o que significa e como analisar nos FIIs [com exemplos]<\/a>&nbsp;<\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fundo-imobiliario-de-papel\/\">Fundo imobili\u00e1rio de papel: entenda como funciona e se vale a pena investir<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>O ano come\u00e7ou com um epis\u00f3dio bastante marcante para o setor de fundos imobili\u00e1rios.<\/p>\n","protected":false},"author":58,"featured_media":15677,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1016],"tags":[],"class_list":["post-15676","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-por-dentro-do-mercado","entry"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.5 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Entenda o epis\u00f3dio entre CVM e MXRF11 que marcou o mercado<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"O ano come\u00e7ou com um epis\u00f3dio bastante marcante para o setor de fundos imobili\u00e1rios. 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