{"id":17714,"date":"2022-04-20T17:46:55","date_gmt":"2022-04-20T20:46:55","guid":{"rendered":"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=17714"},"modified":"2023-08-02T22:09:21","modified_gmt":"2023-08-03T01:09:21","slug":"contrato-tipico-e-atipico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/contrato-tipico-e-atipico\/","title":{"rendered":"Tipos de contratos e sua import\u00e2ncia para a an\u00e1lise de fundos imobili\u00e1rios"},"content":{"rendered":"<div id=\"playht-iframe-wrapper\" style=\"max-height: 210px !important;\">\n\t<iframe\n\tscrolling=\"no\"\n\tclass=\"playht-iframe-player\"\n\tid=\"playht-iframe-player\"\n\theight=\"90px\"\n\twidth=\"100%\"\n\tframeborder=\"0\"\n\tstyle=\"max-height: 90px; height: 90px !important;\"\n\tsrc=\"https:\/\/play.ht\/embed\/?article_url=https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=17714&voice=pt-BR-FranciscaNeural&appId=l7OQ6uC_zK&trans_id=-N0aLd_LNsY10_IZPNtJ\"\n\tdata-voice=\"pt-BR-FranciscaNeural\"\n\tarticle-url=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/?p=17714\"\n\tdata-appId=\"l7OQ6uC_zK\"\n\tallowfullscreen=\"\">\n\t<\/iframe>\n<\/div>\n\n<p>Um dos principais fatores na an\u00e1lise de um <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/fundo-imobiliario-de-tijolo\/\">fundo imobili\u00e1rio de tijolo<\/a> s\u00e3o os <strong>modelos de contrato <\/strong>que regem seus alugu\u00e9is.<\/p>\n\n\n\n<p>Estes contratos nada mais s\u00e3o do que <strong>os termos firmados entre propriet\u00e1rio e inquilino <\/strong>ao iniciar a loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p>Existem dois modelos que s\u00e3o muito comuns no mercado: o <strong>contrato t\u00edpico <\/strong>e o <strong>contrato at\u00edpico<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Neste artigo, voc\u00ea vai entender o que eles s\u00e3o e a sua import\u00e2ncia para a tomada de decis\u00e3o na hora de investir.<\/p>\n\n\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_82_2 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Indice<\/p>\n<label for=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-69f29cb46a148\" class=\"ez-toc-cssicon-toggle-label\"><span class=\"ez-toc-cssicon\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/label><input type=\"checkbox\"  id=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-69f29cb46a148\"  aria-label=\"Alternar\" \/><nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/contrato-tipico-e-atipico\/#Contratos_Tipicos\" >Contratos T\u00edpicos<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/contrato-tipico-e-atipico\/#Contratos_atipicos\" >Contratos at\u00edpicos<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/contrato-tipico-e-atipico\/#Vantagens_e_desvantagens_de_cada_modelo_de_contrato\" >Vantagens e desvantagens de cada modelo de contrato<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/contrato-tipico-e-atipico\/#Contratos_tipicos_e_atipicos_na_composicao_de_um_portfolio\" >Contratos t\u00edpicos e at\u00edpicos na composi\u00e7\u00e3o de um portf\u00f3lio<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Contratos_Tipicos\"><\/span>Contratos T\u00edpicos<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Os <strong>contratos t\u00edpicos<\/strong> levam esse nome por serem os mais comuns e parecidos com os contratos de aluguel residencial que conhecemos.<\/p>\n\n\n\n<p>Normalmente, o propriet\u00e1rio n\u00e3o precisou fazer mudan\u00e7as estruturais relevantes para atender o inquilino, podendo alugar o im\u00f3vel para \u201cqualquer\u201d inquilino que ele entenda que satisfaz seus pr\u00e9-requisitos.<\/p>\n\n\n\n<p>O tempo m\u00e9dio desses contratos \u00e9 menor, de tr\u00eas a cinco anos, com repasses de \u00edndices de corre\u00e7\u00e3o anuais (normalmente, <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/o-que-e-ipca\/\">IPCA<\/a> e <a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/o-que-e-igpm\/\">IGP-M<\/a>).<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c9 normal que, perto do per\u00edodo de repasse do \u00edndice, haja uma renegocia\u00e7\u00e3o de termos entre as partes. Ou seja, caso o pre\u00e7o de mercado esteja acima do aluguel atual, o propriet\u00e1rio tentar\u00e1 subir ao m\u00e1ximo esse valor, e o inquilino tentar\u00e1 baix\u00e1-lo caso o valor de mercado esteja menor que o praticado.<\/p>\n\n\n\n<p>Estes contratos possuem caracter\u00edsticas como:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Garantias de aviso pr\u00e9vio de pelo menos tr\u00eas meses;<\/li>\n\n\n\n<li>Multas de saldo remanescente de um ano;<\/li>\n\n\n\n<li>Defini\u00e7\u00f5es sobre como a laje deve ser entregue na sa\u00edda do inquilino.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Muitas vezes, as multas e garantias s\u00e3o utilizadas como condi\u00e7\u00f5es comerciais para a entrada de novos inquilinos.<\/p>\n\n\n\n<p>Isso significa que, caso haja um saldo remanescente de tr\u00eas meses em um contrato com um inquilino que decide rescindir o contrato, o propriet\u00e1rio utiliza esses tr\u00eas meses de multa para oferecer ao pr\u00f3ximo inquilino uma car\u00eancia de aluguel pelo mesmo per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n<p>Os contratos t\u00edpicos s\u00e3o mais comuns no segmento de <strong>lajes corporativas<\/strong>, mas tamb\u00e9m est\u00e3o bastante presentes no <strong>setor log\u00edstico<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Um exemplo de fundo imobili\u00e1rio que possui alta exposi\u00e7\u00e3o a contratos t\u00edpicos \u00e9 o <strong>PVBI11<\/strong>, que faz parte da carteira recomendada da Warren. Por ser um portf\u00f3lio de lajes de alto padr\u00e3o, qualquer empresa que tenha as condi\u00e7\u00f5es financeiras necess\u00e1rias pode ser inquilino de um de seus im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Contratos_atipicos\"><\/span>Contratos at\u00edpicos<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Contratos at\u00edpicos <\/strong>s\u00e3o feitos quando o propriet\u00e1rio <strong>ajusta o im\u00f3vel \u00e0s necessidades do inquilino<\/strong>, o que posteriormente dificulta o aluguel para \u201cqualquer\u201d inquilino.<\/p>\n\n\n\n<p>H\u00e1 duas teses muito comuns que geralmente se apresentam em contratos at\u00edpicos.<\/p>\n\n\n\n<p>A primeira \u00e9 o <strong><em>build-to-suit<\/em><\/strong><strong> (BTS)<\/strong>, ou \u201cconstru\u00eddo sob medida\u201d, em tradu\u00e7\u00e3o livre. Neste cen\u00e1rio, o propriet\u00e1rio ir\u00e1 construir um im\u00f3vel feito para atender as necessidades particulares do inquilino e do setor em que ele atua.<\/p>\n\n\n\n<p>Um bom exemplo \u00e9 o im\u00f3vel ocupado pela Natura no BRCO11, que foi constru\u00eddo atendendo diversas demandas t\u00e9cnicas da empresa e com muita tecnologia.<\/p>\n\n\n\n<p>Apesar de ser um excelente galp\u00e3o, caso a Natura viesse a desocupar o im\u00f3vel, seria dif\u00edcil encontrar outra empresa do mesmo ramo que viria a ocup\u00e1-lo, levando a gest\u00e3o a se utilizar de um contrato at\u00edpico.<\/p>\n\n\n\n<p>A segunda \u00e9 o <strong><em>Sale and Lease Back<\/em><\/strong><strong> (SLB)<\/strong>, ou \u201cvenda e aluguel de volta\u201d, em tradu\u00e7\u00e3o livre. Neste caso, uma empresa det\u00e9m um im\u00f3vel, mas deseja vend\u00ea-lo para retir\u00e1-lo de seu balan\u00e7o, sem necessariamente buscar desocup\u00e1-lo.<\/p>\n\n\n\n<p>Ao encontrar um comprador, eles firmam um acordo de venda concomitante a uma loca\u00e7\u00e3o. Como neste caso o im\u00f3vel era do inquilino, ele mesmo o fez \u00e0 sua maneira, <strong>diminuindo a liquidez<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Um exemplo foi a compra da sede da Globo em S\u00e3o Paulo pelo VINO11, em que a emissora desejava liberar seu balan\u00e7o, mas n\u00e3o queria deixar o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p>A situa\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m ilustra a dificuldade de substituir o inquilino, pois n\u00e3o h\u00e1 no mercado outro conglomerado de m\u00eddia que possua o tamanho necess\u00e1rio para ocupar o im\u00f3vel em uma eventual sa\u00edda, o que leva a um contrato at\u00edpico.<\/p>\n\n\n\n<p>Por conta dessa menor liquidez do im\u00f3vel, faz pouco sentido para o propriet\u00e1rio incorrer nestes riscos para, dois anos depois, ter que buscar outro inquilino. Sendo assim, os contratos at\u00edpicos costumam ter um prazo superior a dez anos.<\/p>\n\n\n\n<p>Al\u00e9m disso, tanto inquilino quanto propriet\u00e1rio acordam em um \u00edndice que ir\u00e1 corrigir o valor dos alugu\u00e9is (em geral, IPCA ou IGP-M) e abrem m\u00e3o da negocia\u00e7\u00e3o desses valores. Isto \u00e9, os pre\u00e7os praticados pelo mercado n\u00e3o t\u00eam tanta import\u00e2ncia.<\/p>\n\n\n\n<p>Eventualmente, em casos de contratos de prazo muito longo, vemos cl\u00e1usulas de revis\u00f5es, nas quais o pre\u00e7o de mercado ser\u00e1 levado em conta.<\/p>\n\n\n\n<p>No papel, tudo \u00e9 muito bonito. Mas como o propriet\u00e1rio garante que n\u00e3o vai ter problemas?<\/p>\n\n\n\n<p>Nos contratos at\u00edpicos, as multas s\u00e3o enormes! Caso o inquilino deseje sair antecipadamente, ele normalmente precisa arcar com <strong>todo o saldo remanescente do contrato<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Por exemplo: caso o contrato seja de dez anos e, ap\u00f3s um ano de ocupa\u00e7\u00e3o, o inquilino deseje sair, ele teria que pagar o valor dos nove anos remanescentes. Esses contratos s\u00e3o vistos com mais frequ\u00eancia nos setores de <strong>log\u00edstica <\/strong>e <strong>renda urbana<\/strong>, pois alguns inquilinos possuem demandas muito espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n<p>Por fim, vale salientar a import\u00e2ncia de <strong>bons inquilinos <\/strong>para estes contratos. Como s\u00e3o de longu\u00edssimo prazo, a sa\u00fade financeira precisa estar em dia para que tanto o propriet\u00e1rio e inquilino usufruam da negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Vantagens_e_desvantagens_de_cada_modelo_de_contrato\"><\/span>Vantagens e desvantagens de cada modelo de contrato<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p>Os <strong>contratos t\u00edpicos<\/strong>, por terem negocia\u00e7\u00f5es anuais, s\u00e3o vantajosos quando as <strong>condi\u00e7\u00f5es de mercado favorecem o propriet\u00e1rio<\/strong>, ou seja, quando a demanda pelos im\u00f3veis est\u00e1 alta. Isso porque ele consegue aumentar o valor de seu aluguel rapidamente.<\/p>\n\n\n\n<p>Al\u00e9m disso, dificilmente h\u00e1 grandes saltos nos valores de aluguel, sendo poss\u00edvel perceber tend\u00eancias de pre\u00e7os.<\/p>\n\n\n\n<p>Por outro lado, quando comparamos com os contratos at\u00edpicos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>As garantias s\u00e3o menos s\u00f3lidas;<\/li>\n\n\n\n<li>As receitas s\u00e3o mais vol\u00e1teis por eventuais vac\u00e2ncias; e<\/li>\n\n\n\n<li>Quando os pre\u00e7os do mercado est\u00e3o em queda, o poder de barganha dos inquilinos aumenta e o pre\u00e7o do aluguel tende a diminuir.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table><tbody><tr><td><\/td><td>T\u00edpicos<\/td><td>At\u00edpicos<\/td><\/tr><tr><td>Racional<\/td><td>Im\u00f3vel n\u00e3o adaptado, pode alugar para \u201cqualquer um\u201d; maior liquidez<\/td><td>Im\u00f3vel adaptado, n\u00e3o consegue alugar para \u201cqualquer um\u201d; menor liquidez<\/td><\/tr><tr><td>Tempo m\u00e9dio dos contratos<\/td><td>At\u00e9 5 anos<\/td><td>Normalmente, mais de 10 anos<\/td><\/tr><tr><td>Revis\u00e3o\/Negocia\u00e7\u00e3o de aluguel<\/td><td>Anuais<\/td><td>N\u00e3o h\u00e1 (a n\u00e3o ser que o prazo seja muito longo)<\/td><\/tr><tr><td>\u00cdndice de corre\u00e7\u00e3o<\/td><td>IPCA ou IGP-M<\/td><td>IPCA ou IGP-M<\/td><\/tr><tr><td>Setores mais comuns<\/td><td>Lajes e Log\u00edstica<\/td><td>Log\u00edstica e Renda Urbana<\/td><\/tr><tr><td>Multas\/Garantias<\/td><td>Aviso pr\u00e9vio de X meses; salto remanescente do ano; X meses de multa<\/td><td>Saldo remanescente de todo o contrato<\/td><\/tr><tr><td>An\u00e1lise de Inquilinos<\/td><td>Importante<\/td><td>Extremamente relevante para a sa\u00fade da opera\u00e7\u00e3o<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>J\u00e1 para os <strong>contratos at\u00edpicos, <\/strong>os ajustes de alugu\u00e9is s\u00e3o lentos. Como seguem apenas o \u00edndice de corre\u00e7\u00e3o e as receitas, s\u00e3o, naturalmente, mais previs\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n<p>Esse tipo de contrato \u00e9 vantajoso quando <strong>os pre\u00e7os de mercado est\u00e3o abaixo do aluguel praticado e o contrato est\u00e1 longe de seu fim<\/strong>. As garantias s\u00e3o robustas e dificilmente vemos um inquilino encerrando seu contrato antes do tempo.<\/p>\n\n\n\n<p>Vale ressaltar que, quanto mais pr\u00f3ximo do fim do contrato, menos impactado o inquilino \u00e9, pois o saldo remanescente vai reduzindo com o tempo.<\/p>\n\n\n\n<p>Assim, podemos ver saltos relevantes no pre\u00e7o do aluguel (e, por consequ\u00eancia, na receita) de contratos at\u00edpicos, pois os valores podem se descolar muito do mercado. Quando o contrato se aproxima de um per\u00edodo revisional, as corre\u00e7\u00f5es podem ser vigorosas.<\/p>\n\n\n\n<p>Em ambos os casos, \u00e9 importante acompanhar os <strong>ciclos imobili\u00e1rios <\/strong>e tentar antecipar os movimentos de pre\u00e7o de alugu\u00e9is, para que seja poss\u00edvel avaliar a rela\u00e7\u00e3o risco <em>vs.<\/em> retorno potencial.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Contratos_tipicos_e_atipicos_na_composicao_de_um_portfolio\"><\/span>Contratos t\u00edpicos e at\u00edpicos na composi\u00e7\u00e3o de um portf\u00f3lio<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p>Quando o assunto \u00e9 a presen\u00e7a de contratos t\u00edpicos e at\u00edpicos na composi\u00e7\u00e3o de um portf\u00f3lio de investimentos, temos, em suma, duas possibilidades.<\/p>\n\n\n\n<p>Quando h\u00e1 convic\u00e7\u00e3o sobre a tese, em especial para aumento de alugu\u00e9is, buscamos nos posicionar em teses que tenham mais <strong>contratos t\u00edpicos <\/strong>dentro do portf\u00f3lio.<\/p>\n\n\n\n<p>Quando as incertezas s\u00e3o maiores e buscamos estabilidade de distribui\u00e7\u00f5es, ou apenas vemos uma eventual queda nos pre\u00e7os de mercado, a prefer\u00eancia tende a aumentar por estrat\u00e9gias com <strong>contratos at\u00edpicos<\/strong>.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"960\" height=\"540\" src=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/contratos-fundos-imobiliarios.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-17716\" srcset=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/contratos-fundos-imobiliarios.png 960w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/contratos-fundos-imobiliarios-300x169.png 300w, https:\/\/warren.com.br\/magazine\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/contratos-fundos-imobiliarios-768x432.png 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 960px) 100vw, 960px\" \/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-css-opacity\"\/>\n\n\n\n<p><strong>Gostou da leitura? <\/strong>Confira outros artigos da Warren Magazine:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/mes-atipico\/\">Fred Marques: O mito do m\u00eas at\u00edpico<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/historico-da-inflacao\/\">A hist\u00f3ria da infla\u00e7\u00e3o brasileira, contada por quem a enfrentou nas \u00faltimas d\u00e9cadas<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/acumular-patrimonio-sem-preocupacao\/\">Tiago Alves: Saiba como acumular patrim\u00f4nio sem preocupa\u00e7\u00e3o<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/warren.com.br\/magazine\/buy-and-hold\/\">Descomplicamos o buy and hold, a melhor estrat\u00e9gia para investir em a\u00e7\u00f5es<\/a><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Um dos principais fatores na an\u00e1lise de um fundo imobili\u00e1rio de tijolo s\u00e3o os modelos de contrato que regem seus alugu\u00e9is.<\/p>\n","protected":false},"author":58,"featured_media":17727,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1016],"tags":[],"class_list":["post-17714","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-por-dentro-do-mercado","entry"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.5 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Bruno Viveiros: Analisando os tipos de contrato na hora de investir em FIIs<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Quando investimos em fundos imobili\u00e1rios, \u00e9 importante saber que tipo de contrato foi assinado na loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. 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