fundo imobiliario de tijolo
O fundo imobiliário de tijolo é um tipo de fundo imobiliário focado em imóveis físicos — por isso o nome tijolo.
Na prática, trata-se de ativo de renda variável, mais precisamente um fundo de investimento imobiliário (FII).
Negociado na bolsa de valores, essa aplicação financeira chama a atenção por permitir a alocação do dinheiro em galpões logísticos, lajes corporativas e mais.
Nesse momento de pandemia, você pode supor que esse investimento é uma má ideia, mas há motivos de sobra para rever essa posição.
Quer um exemplo? O mercado de galpões logísticos, principalmente, segue em franco crescimento.
De acordo com um levantamento da Colliers International Brasil, a absorção bruta foi recorde em 2020. Ela chegou a mais de 2,6 milhões m² de área locada.
Por sua vez, a absorção líquida alcançou o patamar de 1,5 milhão m².
Além disso, a taxa de vacância na região metropolitana de São Paulo ficou abaixo de 10%. Outras grandes cidades também tiveram bons resultados.
Nesse caso, um dos principais motivos para esse crescimento foi o comércio eletrônico, que ultrapassou os 70%.
Isso levou a uma alta de 134% na locação dos galpões logísticos entre janeiro e setembro de 2020. A comparação é em relação ao mesmo período de 2019.
Em 2021, a perspectiva também é bastante positiva, com a possibilidade da taxa de vacância cair ainda mais.
Começou a ter interesse nos fundos de tijolo?
Então, confira o que vamos abordar neste post para você saber tudo o que precisa para aplicar parte de seu patrimônio nesses ativos:
Vamos juntos? Boa leitura!
Indice
O fundo imobiliário de tijolo é uma categoria de FII formada exclusivamente por imóveis físicos. Daí o nome se referir a um dos materiais usados na sua construção. Ao investir nessa modalidade, você aplica o seu dinheiro em galpões logísticos, shoppings, agências bancárias, lajes corporativas e mais.
As construções podem consistir em imóveis urbanos ou rurais, tanto comerciais quanto residenciais (embora sejam mais raros no Brasil).
Em geral, um fundo imobiliário de tijolo, assim como outros tipos de FIIs, é procurado por investidores que desejam começar na renda variável sem passar pela grande volatilidade das ações e outros ativos.
Isso significa que, apesar de não ser um investimento para iniciantes, é uma alternativa para pessoas que desejam sofrer menos com as oscilações de preços.
Por outro lado, também há aspectos a atentar. Um deles é a expectativa de valorização menor no longo prazo, na comparação com as ações.
Outro fator relevante é a taxa de vacância. Esse é o índice que demonstra o percentual de imóveis da carteira sem ocupação ou que não está alugado.
Nesse caso, ele gera apenas custos e deixa de ser um investimento atrativo. Por isso, é importante conhecer bem cada FII antes de investir, para tomar a decisão certa.
De toda forma, essa categoria de investimento é uma forma de alugar imóveis e ter uma renda passiva mensal, mesmo sem ter propriedades em seu nome.
Mais do que a locação, a rentabilidade do investimento também pode ser derivada da venda.
Devido a todas as suas características, o fundo de tijolo consiste em uma alternativa para diversificar suas aplicações financeiras.
Vale a pena destacar que os FIIs têm a obrigação de distribuir 95% dos aluguéis, o que os transformam em ótimos veículos para quem deseja viver de renda.
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Esses termos designam dois tipos de fundos imobiliários. Como você viu, o de tijolo se refere ao investimento em imóveis físicos.
Ou seja, é preciso haver uma construção para vender ou alugar.
Por sua vez, o fundo de papel é semelhante, mas a alocação do dinheiro é feita somente em títulos da renda fixa do setor imobiliário.
Entre os principais fundos de papel estão o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Essa categoria também é conhecida como fundos de títulos e valores mobiliários.
Esses ativos também sofrem menos oscilação do que outras categorias — inclusive, menos do que os fundos de tijolo.
Por todos esses motivos, a categoria é mais procurada por investidores com perfil de investidor conservador.
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Os FIIs sempre funcionam de maneira semelhante. Os investidores aplicam seu dinheiro em cotas e elas são administradas por um gestor especializado.
A alocação do capital será feita de acordo com a política do fundo. Para os de tijolo, o foco são os imóveis físicos.
A partir do aluguel ou da venda dessas propriedades, há a remuneração dos investidores por meio de proventos.
Diante desse cenário, quais são os tipos de fundos de tijolo disponíveis no mercado? As opções são bastante variadas:
Para saber quais são as melhores alternativas, o ideal é conferir os dados históricos e as perspectivas para cada um dos segmentos.
Por exemplo, se os galpões logísticos estiveram em alta em 2020 e continuam em franco crescimento em 2021, os shoppings, por exemplo, se encontram em uma condição diferente, já que a pandemia impactou diretamente o setor.
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Os fundos imobiliários foram impactados pela pandemia do coronavírus. No entanto, a perspectiva é positiva para 2021.
Para ter uma ideia, o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (IFIX) registrou retração de 10,24%, em 2020.
Ainda assim, a rentabilidade média dos investidores chegou a 6,37%. Outro dado relevante foi a captação de mais de R$ 40 bilhões.
É claro que essas informações incluem todas as categorias de FIIs e refletem números passados. Ainda assim, eles demonstram o potencial dos fundos de tijolo.
A seguir, separamos uma lista com 13 maiores fundos de tijolo, de acordo com seu patrimônio líquido. Também mostramos na tabela a quantidade de ativos e dividend yield:
| Código | Setor | Patrimônio líquido | Quantidade de ativos | Dividend Yield |
| KNRI11 | Híbrido | R$ 3.774.561.009,37 | 19 | 0,43% |
| BRCR11 | Híbrido | R$ 2.867.050.097,33 | 14 | 0,55% |
| HGLG11 | Logística | R$ 2.723.229.847,46 | 17 | 0,43% |
| JSRE11 | Híbrido | R$ 2.368.161.744,20 | 4 | 0,53% |
| XPLG11 | Logística | R$ 2.262.862.001,64 | 13 | 0,48% |
| HGBS11 | Shoppings | R$ 2.204.296.561,31 | 17 | 0,37% |
| HGRU11 | Híbrido | R$ 2.173.315.246,86 | 16 | 0,53% |
| XPML11 | Shoppings | R$ 2.046.009.810,91 | 13 | 0,59% |
| HGRE11 | Lajes Corporativas | R$ 2.001.162.087,61 | 21 | 0,45% |
| MXRF11 | Híbrido | R$ 1.839.036.654,45 | 0 | 0,75% |
| VISC11 | Shoppings | R$ 1.701.962.468,26 | 15 | 0,51% |
| BBPO11 | Lajes Corporativas | R$ 1.604.822.589,71 | 64 | 0,94% |
| BRCO11 | Logística | R$ 1.602.509.072,14 | 10 | 0,48% |
Ao investir em um fundo de tijolo como esses, você tem mais tranquilidade, já que tratam-se de FIIs mais consolidados e diversificados.
Apesar disso, é fundamental lembrar de que retornos passados não garantem rentabilidade futura.
Por isso, é preciso avaliar outras questões antes de decidir qual é a melhor alternativa para investir.
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Antes de decidir qual é o melhor fundo de tijolo para aplicar seu dinheiro, você deve analisar algumas características.
É necessário pensar sobre os seus objetivos financeiros e conferir alguns dados sobre o produto.
E isso acontece não apenas nos FIIs, mas em todos os produtos disponíveis no mercado.
Nesse processo, siga as dicas abaixo para fazer uma análise mais apropriada antes de começar a investir.
Para começar, avalie quem está cuidando do fundo. A gestora é quem fará a administração dos investimentos e seu representante decidirá como os recursos financeiros serão alocados.
Conheça a governança corporativa adotada. Para descobrir qual é ela, pesquise e leia as informações do site de cada produto.
Aproveite e busque informações sobre a reputação da gestora, do gestor e sua equipe.
Como explicamos, a vacância ocorre quando o imóvel fica desocupado e não gera renda. Quanto maior for esse índice, pior para os investidores.
Esse é o motivo para analisar o histórico da taxa de vacância. Se você perceber que o índice permanece alto por períodos muito longos, ligue o sinal vermelho!
Nesse caso, vale a pena procurar outras opções de fundos tijolo.
Por isso, sempre analise os relatórios e verifique a vacância atual e a prevista.
Outra possibilidade é optar por fundos multi-imóveis e multi-inquilinos. Eles tendem a ter menos impacto quando o índice de desocupação de um dos imóveis estiver alto.
Uma vantagem dessa modalidade é a possibilidade de investir em imóveis, mesmo com pouco dinheiro. Isso faz ainda mais sentido se eles tiverem alta qualidade.
Esse conceito vai além da solidez da construção e inclui também a localização do imóvel.
A partir dessa avaliação, você sabe se os imóveis tendem a ser valorizados no futuro e se realmente vale a pena aplicar seu dinheiro.
Apesar de ser pouco recomendado escolher o FII de tijolo a partir do pagamento de dividendos, esse é outro fator importante a ser analisado.
Tome cuidado com possíveis distorções do dividend yield. Elas ocorrem, por exemplo, devido à renda mensal inflacionada.
Esse indicador consiste no cálculo da rentabilidade dos proventos distribuídos pelo fundo imobiliário.
Quanto maior o valor dos proventos distribuídos em relação ao valor que você paga pela cota do FII, maior será o Yield.
Por isso, é preciso observar os resultados dos últimos 12 meses antes de fazer o cálculo.
Avalie os detalhes do FII para saber qual é a rentabilidade e a volatilidade. Sobre o primeiro índice, observe a partir de dois aspectos:
Essa é uma forma de identificar um fundo com alto dividend yield em um mês, mas que não entrega o mesmo resultado no período seguinte por estar com o contrato próximo do vencimento.
Já a volatilidade mostra como o preço oscila ao longo do tempo. Em geral, mais volatilidade é associada a mais risco.
Ao ter acesso a esses dados, faça a comparação com o benchmark. O principal desse segmento é o IFIX.
O emissor do FII mantém em seu site os dados do fundo de tijolo, como a vacância atual e a prevista.
Nele, estão apresentados diferentes relatórios, como os de desempenho e distribuição de proventos. Além disso, você pode conferir as estatísticas anteriores.
Essa é uma forma de ter informações qualificadas e verificar se existem não recorrentes incluídos na renda mensal.
Nesses relatórios, você também analisa a conservação dos imóveis para garantir a sua qualidade.
Para investir em um fundo imobiliário de tijolo, você precisa abrir a conta em uma corretora taxa zero para valer a pena.
Com a Warren, você começa a investir quando quiser. Basta abrir sua conta gratuitamente.
Para investir especificamente em fundos de tijolo, após ter o seu cadastro aprovado, basta acessar a aba Bolsa do app.
Feito isso, clique em “Buscar Ativo” e insira o código do FII que deseja investir. Clique no resultado e veja o gráfico do desempenho do ativo.
Se optar por investir, basta transferir o valor que deseja para a sua Conta Warren. Assim que o valor aparecer disponível na sua área logada, é possível realizar a compra.
Após, é só acompanhar o desempenho do FII.
Com a Warren, você aplica no fundo de tijolo que desejar e ainda pode escolher entre vários outros investimentos interessantes, como uma conta que rende 100% do CDI e carteiras separadas por objetivos.
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