IFIX: o que é, como funciona e qual a rentabilidade do principal índice de fundos imobiliários no Brasil

Conhecer o índice IFIX é fundamental para quem investe ou tem interesse em aplicar em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

O IFIX é calculado pela B3 e reflete o desempenho dos principais fundos imobiliários com cotas negociadas na bolsa brasileira.

Mas você sabe como o índice funciona na prática? Quais FIIs fazem parte e como é calculada a sua composição?

O mercado de FIIs é um dos mais tradicionais e populares investimentos no Brasil, e é aconselhável conhecer o principal índice deste segmento antes de se expor a ele.

Vamos juntos descomplicar o IFIX? Boa leitura!

O que é o índice IFIX?

O IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) é o benchmark para os FIIs negociados na bolsa brasileira, a B3. Criado em 2012, o IFIX tem o objetivo de simular o retorno médio dos principais fundos imobiliários do mercado brasileiro.

Para isso, a B3 elabora uma carteira teórica de ativos a partir de uma metodologia própria, que explicaremos melhor no tópico a seguir.

Atualmente, o índice IFIX inclui 96 dos 365 fundos de investimentos imobiliários listados na bolsa.

Qual é a importância do IFIX?

Em resumo, o IFIX funciona como um termômetro dos FIIs brasileiros, da mesma forma que o Ibovespa mede o desempenho das principais ações do mercado nacional, por exemplo.

Uma das grandes diferenças é que, ao contrário do Ibovespa, não é possível investir diretamente na variação do IFIX através de ETFs (Exchange Traded Funds).

Portanto, o IFIX serve como referência para os investidores de fundos imobiliários no Brasil e indica, de forma geral, como está o clima e a rentabilidade do setor.

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Como o IFIX é calculado?

Em termos bem simples, o IFIX é resultado da média ponderada dos retornos de FIIs selecionados pela B3, que hoje compõem uma carteira de 96 ativos.

Critérios de inclusão e exclusão do IFIX

A bolsa possui uma metodologia específica para incluir ou excluir FIIs do IFIX, bem como ponderar o peso de cada fundo no cálculo geral.

Segundo o site oficial da B3, os critérios para que as cotas de um fundo entrem no IFIX são os seguintes:

• Estar classificadas entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade (IN), representem em conjunto 95% do somatório total desses indicadores;
• Ter presença em pregão de 95% no período de vigência das 3 carteiras anteriores;
• Não ser classificadas como “Penny Stock” (cotas que valem menos de R$ 1);
• Caso a oferta pública do FII ocorra durante a vigência das três carteiras anteriores, o fundo pode ser incluído sem estar listado nestas três carteiras, desde que a oferta ocorra antes do rebalanceamento anterior e que a presença seja de 95% desde o início da negociação

O Índice de Negociabilidade citado na metodologia diz respeito ao volume de negociações das cotas, volume financeiro das negociações e presença nos pregões analisados.

Em resumo, as cotas de FIIs incluídas no IFIX são aquelas com volume e valor consideráveis, a ponto de representarem uma parcela relevante do setor.

Por outro lado, os fundos já listados podem ser excluídos do índice se descumprirem os critérios de inclusão ou tiverem suas cotas integralmente resgatadas durante a vigência da carteira.

Critérios de ponderação do IFIX

A ponderação do IFIX, ou seja, o “peso” que cada FII listado tem sobre a variação do índice, é calculada proporcionalmente a partir do valor de mercado de cada fundo.

Por exemplo: se o valor total dos FIIs listados for de R$ 500 milhões e um fundo específico tiver valor de R$ 50 milhões, o peso dele no cálculo do índice será de 10%.

Contudo, para evitar distorções no IFIX, a B3 restringe a participação de cada fundo a 20% do total do valor do índice.

Se um fundo ultrapassar este limite, a bolsa realiza ajustes até que o peso chegue a 20% e redistribui o valor excedente aos demais FIIs da carteira teórica.

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Fundos imobiliários que compõem o IFIX

A seguir, listamos os 96 fundos que fazem parte da carteira teórica do IFIX, com dados de julho de 2021, em ordem alfabética:

CÓDIGO	NOME DO FUNDO	QUANTIDADE TEÓRICA	PESO (%)
ABCP11	FII ABC IMOB	12.203.833	0,939
ALZR11	FII ALIANZA	4.479.484	0,589
BARI11	FII BARIGUI	4.634.191	0,515
BBFI11B	FII BB PROGR	130.000	0,331
BBPO11	FII BB PRGII	15.919.690	1,875
BCFF11	FII BC FFII	26.921.354	2,366
BCIA11	FII BCIA	3.719.038	0,384
BCRI11	FII BEES CRI	4.400.000	0,53
BPFF11	FII ABSOLUTO	4.492.326	0,355
BRCO11	FII BRESCO	14.778.781	1,666
BRCR11	FII BC FUND	26.638.202	2,328
BTCR11	FII BTG CRI	4.810.097	0,462
BTLG11	FII BTLG	12.984.501	1,531
BZLI11	FII BRREALTY	38.004.865	0,618
CPFF11	FII CAP REIT	3.973.771	0,335
CPTS11	FII CAPI SEC	18.378.741	1,917
CVBI11	FII VBI CRI	5.956.926	0,643
DEVA11	FII DEVANT	6.387.803	0,72
FIGS11	FII GEN SHOP	2.850.000	0,172
FIIB11	FII INDL BR	685.000	0,348
FLMA11	FII S F LIMA	69.033.500	0,199
GGRC11	FII GGRCOVEP	7.758.429	0,97
GTWR11	FII G TOWERS	12.000.000	1,323
HABT11	FII HABIT II	5.412.107	0,665
HCTR11	FII HECTARE	10.215.256	1,533
HFOF11	FII HTOPFOF3	23.600.000	2,393
HGBS11	FII HEDGEBS	10.000.000	2,081
HGCR11	FII CSHG CRI	12.372.450	1,377
HGFF11	FII CSHG FOF	2.863.597	0,26
HGLG11	FII CSHG LOG	18.436.967	3,266
HGPO11	FII CSHGPRIM	1.753.057	0,39
HGRE11	FII HG REAL	11.817.767	1,657
HGRU11	FII CSHG URB	18.406.458	2,29
HSLG11	FII HSI LOG	12.660.067	1,397
HSML11	FII HSI MALL	15.780.613	1,446
HTMX11	FII HOTEL MX	1.257.022	0,136
IRDM11	FII IRIDIUM	21.000.000	2,985
JSRE11	FII JS REAL	20.767.328	2,01
KFOF11	FII KINEAFOF	4.533.315	0,439
KNCR11	FII KINEA RI	39.097.087	3,764
KNHY11	FII KINEA HY	10.690.843	1,239
KNIP11	FII KINEA IP	47.134.764	5,398
KNRI11	FII KINEA	27.279.389	4,141
KNSC11	FII KINEA SC	5.797.109	0,599
LVBI11	FII VBI LOG	11.775.177	1,34
MALL11	FII MALLS BP	7.560.351	0,77
MCCI11	FII MAUA	8.927.401	0,94
MFII11	FII MERITO I	5.000.000	0,615
MGFF11	FII MOGNO	9.050.620	0,791
MXRF11	FII MAXI REN	228.359.540	2,47
OUJP11	FII OURI JPP	3.279.004	0,351
OULG11	FII OURILOG	2.481.284	0,179
PATC11	FII PATRIA	3.477.434	0,244
PATL11	FII PATR LOG	4.991.535	0,472
PLCR11	FII PLURAL R	2.109.169	0,207
PORD11	FII POLO CRI	1.972.845	0,207
PVBI11	FII VBI PRI	9.720.000	0,956
QAGR11	FII QUASAR A	5.040.000	0,28
RBED11	FII RIOB ED	2.021.621	0,292
RBFF11	FII RIOB FF	3.749.215	0,257
RBRD11	FII RB II	1.851.786	0,136
RBRF11	FII RBRALPHA	13.680.770	1,283
RBRP11	FII RBR PROP	12.179.186	1,1
RBRR11	FII RBRHGRAD	7.638.479	0,794
RBVA11	FII RIOB VA	11.588.199	1,282
RCRB11	FII RIOB RC	3.690.695	0,594
RECR11	FII REC RECE	14.236.355	1,573
RECT11	FII REC REND	8.179.347	0,682
RFOF11	FII RB CFOF	1.078.164	0,093
RNGO11	FII RIONEGRO	2.676.000	0,17
RVBI11	FII VBI REIT	1.440.000	0,137
RZTR11	FII RIZA TX	10.025.534	1,091
SADI11	FII SANT PAP	3.180.207	0,282
SARE11	FII SANT REN	5.354.535	0,549
SDIL11	FII SDI LOG	6.395.050	0,643
SPTW11	FII SP DOWNT	1.798.000	0,113
TEPP11	FII TEL PROP	4.221.967	0,361
TGAR11	FII TG ATIVO	10.621.774	1,49
TORD11	FII TORDE EI	36.658.629	0,393
TRXF11	FII TRX REAL	5.641.522	0,616
URPR11	FII URCA REN	1.660.428	0,219
VCJR11	FII VECTIS	11.603.880	1,213
VGIP11	FII VALORAIP	5.063.929	0,563
VGIR11	FII VALREIII	4.506.414	0,432
VILG11	FII VINCILOG	14.997.396	1,8
VINO11	FII VINC COR	12.673.868	0,784
VISC11	FII VINCI SC	14.270.995	1,631
VRTA11	FII FATOR VE	10.000.000	1,174
VTLT11	FII VOT LOG	2.115.000	0,238
XPCI11	FII XP CRED	6.567.011	0,664
XPCM11	FII XP MACAE	2.414.570	0,105
XPIN11	FII XP INDL	6.586.568	0,741
XPLG11	FII XP LOG	27.101.061	3,198
XPML11	FII XP MALLS	18.207.683	1,973
XPPR11	FII XP PROP	7.316.171	0,501
XPSF11	FII XP SELEC	4.330.214	0,429

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Rentabilidade histórica do IFIX

Os gráficos a seguir representam as variações do IFIX e do Ibovespa desde 2012, quando o índice IFIX foi criado, até os dados mais recentes de 2021:

Agora, os dados do Ibovespa:

No período analisado, o IFIX cresceu 80%, enquanto o Ibovespa subiu 107%.

Como se pode ver, tanto o mercado de ações quanto o de FIIs estão expostos a riscos políticos e de mercado.

Embora os FIIs sejam considerados, de forma geral, mais seguros do que ações, vale lembrar que eles também são uma modalidade de renda variável sem rendimento garantido.

Ainda assim, houve períodos de crise no país em que os fundos imobiliários resistiram às pressões sobre o mercado de ações.

Um exemplo ocorreu em 2015, quando teve início o processo de impeachment da presidente Dilma Rousseff e a instabilidade política elevou muito o Risco Brasil.

Neste ano, o IFIX fechou em alta de 5%, ao passo que o Ibovespa despencou 13%.

Além disso, em 2019, primeiro ano do mandato presidencial de Jair Bolsonaro, marcado por instabilidade política e econômica, o IFIX subiu mais que o Ibovespa (36% vs 32%).

O IFIX sofreu sua pior queda anual (-13%) em 2013, quando os efeitos da crise financeira global começaram a se consolidar no Brasil. Naquele ano, o Ibovespa perdeu 15%.

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Outros índices imobiliários

Uma deficiência frequentemente apontada do IFIX é a sua generalização, já que ele inclui no mesmo cálculo quase cem FIIs de características bastante diversas.

Muitas vezes, os próprios investidores de FIIs encontram certa dificuldade em distinguir os fundos entre si, guiando-se primariamente pelo valor de mercado.

Para descomplicar a análise de investimentos do setor, a Warren desmembrou o IFIX em quatro índices, a partir das seguintes classificações:

• Índice Warren de Lajes Corporativas
• Índice Warren de Shopping
• Índice Warren de Condomínio Logístico
• Índice Warren de Papel (CRIs)

Os índices, assim como suas análises, visões proprietárias do time da Warren, serão disponibilizados para os clientes e o mercado nas próximas semanas.

Como investir no IFIX?

Atualmente, existe apenas um ETF (também chamado “fundo de índice”) na B3 que busca replicar os resultados do IFIX: o XFIX11, lançado em novembro de 2020.

No entanto, o ativo é bastante recente e ainda opera consideravelmente descolado do IFIX, não conseguindo simular fielmente os rendimentos do índice.

Assim, a melhor alternativa para investir no IFIX é buscar uma carteira de FIIs com o máximo possível de diversificação em bons ativos, além de acompanhar os movimentos do mercado e do setor imobiliário para estar bem posicionado no segmento.

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