IFIX: o que é, como funciona e qual a rentabilidade do principal índice de fundos imobiliários no Brasil

Publicado por
Redação Warren

Conhecer o índice IFIX é fundamental para quem investe ou tem interesse em aplicar em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

O IFIX é calculado pela B3 e reflete o desempenho dos principais fundos imobiliários com cotas negociadas na bolsa brasileira.

Mas você sabe como o índice funciona na prática? Quais FIIs fazem parte e como é calculada a sua composição?

O mercado de FIIs é um dos mais tradicionais e populares investimentos no Brasil, e é aconselhável conhecer o principal índice deste segmento antes de se expor a ele.

Vamos juntos descomplicar o IFIX? Boa leitura!

O que é o índice IFIX?

O IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) é o benchmark para os FIIs negociados na bolsa brasileira, a B3. Criado em 2012, o IFIX tem o objetivo de simular o retorno médio dos principais fundos imobiliários do mercado brasileiro.

Para isso, a B3 elabora uma carteira teórica de ativos a partir de uma metodologia própria, que explicaremos melhor no tópico a seguir.

Atualmente, o índice IFIX inclui 96 dos 365 fundos de investimentos imobiliários listados na bolsa.

Qual é a importância do IFIX?

Em resumo, o IFIX funciona como um termômetro dos FIIs brasileiros, da mesma forma que o Ibovespa mede o desempenho das principais ações do mercado nacional, por exemplo.

Uma das grandes diferenças é que, ao contrário do Ibovespa, não é possível investir diretamente na variação do IFIX através de ETFs (Exchange Traded Funds).

Portanto, o IFIX serve como referência para os investidores de fundos imobiliários no Brasil e indica, de forma geral, como está o clima e a rentabilidade do setor.

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Como o IFIX é calculado?

Em termos bem simples, o IFIX é resultado da média ponderada dos retornos de FIIs selecionados pela B3, que hoje compõem uma carteira de 96 ativos.

Critérios de inclusão e exclusão do IFIX

A bolsa possui uma metodologia específica para incluir ou excluir FIIs do IFIX, bem como ponderar o peso de cada fundo no cálculo geral.

Segundo o site oficial da B3, os critérios para que as cotas de um fundo entrem no IFIX são os seguintes:

  • Estar classificadas entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade (IN), representem em conjunto 95% do somatório total desses indicadores;
  • Ter presença em pregão de 95% no período de vigência das 3 carteiras anteriores;
  • Não ser classificadas como “Penny Stock” (cotas que valem menos de R$ 1);
  • Caso a oferta pública do FII ocorra durante a vigência das três carteiras anteriores, o fundo pode ser incluído sem estar listado nestas três carteiras, desde que a oferta ocorra antes do rebalanceamento anterior e que a presença seja de 95% desde o início da negociação

O Índice de Negociabilidade citado na metodologia diz respeito ao volume de negociações das cotas, volume financeiro das negociações e presença nos pregões analisados.

Em resumo, as cotas de FIIs incluídas no IFIX são aquelas com volume e valor consideráveis, a ponto de representarem uma parcela relevante do setor.

Por outro lado, os fundos já listados podem ser excluídos do índice se descumprirem os critérios de inclusão ou tiverem suas cotas integralmente resgatadas durante a vigência da carteira.

Critérios de ponderação do IFIX

A ponderação do IFIX, ou seja, o “peso” que cada FII listado tem sobre a variação do índice, é calculada proporcionalmente a partir do valor de mercado de cada fundo.

Por exemplo: se o valor total dos FIIs listados for de R$ 500 milhões e um fundo específico tiver valor de R$ 50 milhões, o peso dele no cálculo do índice será de 10%.

Contudo, para evitar distorções no IFIX, a B3 restringe a participação de cada fundo a 20% do total do valor do índice.

Se um fundo ultrapassar este limite, a bolsa realiza ajustes até que o peso chegue a 20% e redistribui o valor excedente aos demais FIIs da carteira teórica.

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Fundos imobiliários que compõem o IFIX

A seguir, listamos os 96 fundos que fazem parte da carteira teórica do IFIX, com dados de julho de 2021, em ordem alfabética:

CÓDIGONOME DO FUNDOQUANTIDADE TEÓRICAPESO (%)
ABCP11FII ABC IMOB12.203.8330,939
ALZR11FII ALIANZA4.479.4840,589
BARI11FII BARIGUI4.634.1910,515
BBFI11BFII BB PROGR130.0000,331
BBPO11FII BB PRGII15.919.6901,875
BCFF11FII BC FFII26.921.3542,366
BCIA11FII BCIA3.719.0380,384
BCRI11FII BEES CRI4.400.0000,53
BPFF11FII ABSOLUTO4.492.3260,355
BRCO11FII BRESCO14.778.7811,666
BRCR11FII BC FUND26.638.2022,328
BTCR11FII BTG CRI4.810.0970,462
BTLG11FII BTLG12.984.5011,531
BZLI11FII BRREALTY38.004.8650,618
CPFF11FII CAP REIT3.973.7710,335
CPTS11FII CAPI SEC18.378.7411,917
CVBI11FII VBI CRI5.956.9260,643
DEVA11FII DEVANT6.387.8030,72
FIGS11FII GEN SHOP2.850.0000,172
FIIB11FII INDL BR685.0000,348
FLMA11FII S F LIMA69.033.5000,199
GGRC11FII GGRCOVEP7.758.4290,97
GTWR11FII G TOWERS12.000.0001,323
HABT11FII HABIT II5.412.1070,665
HCTR11FII HECTARE10.215.2561,533
HFOF11FII HTOPFOF323.600.0002,393
HGBS11FII HEDGEBS10.000.0002,081
HGCR11FII CSHG CRI12.372.4501,377
HGFF11FII CSHG FOF2.863.5970,26
HGLG11FII CSHG LOG18.436.9673,266
HGPO11FII CSHGPRIM1.753.0570,39
HGRE11FII HG REAL11.817.7671,657
HGRU11FII CSHG URB18.406.4582,29
HSLG11FII HSI LOG12.660.0671,397
HSML11FII HSI MALL15.780.6131,446
HTMX11FII HOTEL MX1.257.0220,136
IRDM11FII IRIDIUM21.000.0002,985
JSRE11FII JS REAL20.767.3282,01
KFOF11FII KINEAFOF4.533.3150,439
KNCR11FII KINEA RI39.097.0873,764
KNHY11FII KINEA HY10.690.8431,239
KNIP11FII KINEA IP47.134.7645,398
KNRI11FII KINEA27.279.3894,141
KNSC11FII KINEA SC5.797.1090,599
LVBI11FII VBI LOG11.775.1771,34
MALL11FII MALLS BP7.560.3510,77
MCCI11FII MAUA8.927.4010,94
MFII11FII MERITO I5.000.0000,615
MGFF11FII MOGNO9.050.6200,791
MXRF11FII MAXI REN228.359.5402,47
OUJP11FII OURI JPP3.279.0040,351
OULG11FII OURILOG2.481.2840,179
PATC11FII PATRIA3.477.4340,244
PATL11FII PATR LOG4.991.5350,472
PLCR11FII PLURAL R2.109.1690,207
PORD11FII POLO CRI1.972.8450,207
PVBI11FII VBI PRI9.720.0000,956
QAGR11FII QUASAR A5.040.0000,28
RBED11FII RIOB ED2.021.6210,292
RBFF11FII RIOB FF3.749.2150,257
RBRD11FII RB II1.851.7860,136
RBRF11FII RBRALPHA13.680.7701,283
RBRP11FII RBR PROP12.179.1861,1
RBRR11FII RBRHGRAD7.638.4790,794
RBVA11FII RIOB VA11.588.1991,282
RCRB11FII RIOB RC3.690.6950,594
RECR11FII REC RECE14.236.3551,573
RECT11FII REC REND8.179.3470,682
RFOF11FII RB CFOF1.078.1640,093
RNGO11FII RIONEGRO2.676.0000,17
RVBI11FII VBI REIT1.440.0000,137
RZTR11FII RIZA TX10.025.5341,091
SADI11FII SANT PAP3.180.2070,282
SARE11FII SANT REN5.354.5350,549
SDIL11FII SDI LOG6.395.0500,643
SPTW11FII SP DOWNT1.798.0000,113
TEPP11FII TEL PROP4.221.9670,361
TGAR11FII TG ATIVO10.621.7741,49
TORD11FII TORDE EI36.658.6290,393
TRXF11FII TRX REAL5.641.5220,616
URPR11FII URCA REN1.660.4280,219
VCJR11FII VECTIS11.603.8801,213
VGIP11FII VALORAIP5.063.9290,563
VGIR11FII VALREIII4.506.4140,432
VILG11FII VINCILOG14.997.3961,8
VINO11FII VINC COR12.673.8680,784
VISC11FII VINCI SC14.270.9951,631
VRTA11FII FATOR VE10.000.0001,174
VTLT11FII VOT LOG2.115.0000,238
XPCI11FII XP CRED6.567.0110,664
XPCM11FII XP MACAE2.414.5700,105
XPIN11FII XP INDL6.586.5680,741
XPLG11FII XP LOG27.101.0613,198
XPML11FII XP MALLS18.207.6831,973
XPPR11FII XP PROP7.316.1710,501
XPSF11FII XP SELEC4.330.2140,429

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Rentabilidade histórica do IFIX

Os gráficos a seguir representam as variações do IFIX e do Ibovespa desde 2012, quando o índice IFIX foi criado, até os dados mais recentes de 2021:

Fonte: B3

Agora, os dados do Ibovespa:

Fonte: B3

No período analisado, o IFIX cresceu 80%, enquanto o Ibovespa subiu 107%.

Como se pode ver, tanto o mercado de ações quanto o de FIIs estão expostos a riscos políticos e de mercado.

Embora os FIIs sejam considerados, de forma geral, mais seguros do que ações, vale lembrar que eles também são uma modalidade de renda variável sem rendimento garantido.

Ainda assim, houve períodos de crise no país em que os fundos imobiliários resistiram às pressões sobre o mercado de ações.

Um exemplo ocorreu em 2015, quando teve início o processo de impeachment da presidente Dilma Rousseff e a instabilidade política elevou muito o Risco Brasil.

Neste ano, o IFIX fechou em alta de 5%, ao passo que o Ibovespa despencou 13%.

Além disso, em 2019, primeiro ano do mandato presidencial de Jair Bolsonaro, marcado por instabilidade política e econômica, o IFIX subiu mais que o Ibovespa (36% vs 32%).

O IFIX sofreu sua pior queda anual (-13%) em 2013, quando os efeitos da crise financeira global começaram a se consolidar no Brasil. Naquele ano, o Ibovespa perdeu 15%.

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Outros índices imobiliários

Uma deficiência frequentemente apontada do IFIX é a sua generalização, já que ele inclui no mesmo cálculo quase cem FIIs de características bastante diversas.

Muitas vezes, os próprios investidores de FIIs encontram certa dificuldade em distinguir os fundos entre si, guiando-se primariamente pelo valor de mercado.

Para descomplicar a análise de investimentos do setor, a Warren desmembrou o IFIX em quatro índices, a partir das seguintes classificações:

  • Índice Warren de Lajes Corporativas
  • Índice Warren de Shopping
  • Índice Warren de Condomínio Logístico
  • Índice Warren de Papel (CRIs)

Os índices, assim como suas análises, visões proprietárias do time da Warren, serão disponibilizados para os clientes e o mercado nas próximas semanas.

Como investir no IFIX?

Atualmente, existe apenas um ETF (também chamado “fundo de índice”) na B3 que busca replicar os resultados do IFIX: o XFIX11, lançado em novembro de 2020.

No entanto, o ativo é bastante recente e ainda opera consideravelmente descolado do IFIX, não conseguindo simular fielmente os rendimentos do índice.

Assim, a melhor alternativa para investir no IFIX é buscar uma carteira de FIIs com o máximo possível de diversificação em bons ativos, além de acompanhar os movimentos do mercado e do setor imobiliário para estar bem posicionado no segmento.

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