Como investir em fundos imobiliários: o Guia mais simples da Internet

Você sabe como investir em fundos imobiliários? Se a resposta for não, saiba que você não está sozinho! Essa é uma dúvida muito comum entre os novos investidores. 

Você verá, no passo a passo logo no início desse artigo, que investir nesse modelo de ativo é muito simples.

No entanto, é preciso entender um pouco sobre o assunto antes de decidir investir em fundos imobiliários. 

Por isso, montamos esse guia completo. A seguir, você vai encontrar tudo que precisa para entender como investir em fundos imobiliários.

Você aprenderá mais sobre:

  • Como investir em fundos imobiliários: passo a passo completo
  • O que são fundos imobiliários?
  • Histórico de rentabilidade
  • Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários
  • Conclusão

Boa Leitura!

Passo a Passo de Como Investir em Fundos imobiliários

Aprenda como investir em fundos imobiliários na prática, ilustração

Bem, você veio até esse artigo querendo aprender como investir em fundos imobiliários, não é mesmo? Então, vamos direto ao ponto.

A seguir, você encontra o nosso passo a passo para investir nesse ativo: 

1: Abra sua conta em uma corretora financeira

Para qualquer investimento, é necessário abrir uma conta em uma corretora. 

Corretoras financeiras são empresas especializadas e autorizadas pelo Banco Central a realizar operações como compra e venda de ativos.

Aqui na Warren, além de muita praticidade, você conta com um incrível portfólio de fundos de investimento

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2: Conheça os fundos imobiliários disponíveis em sua corretora

Para encontrar a melhor opção de investimento para você, será preciso pesquisar entre os fundos imobiliários disponíveis. Isso vai depender de algumas variáveis, como: 

  • seu perfil de investidor e sua tolerância a riscos;
  • o valor que você tem disponível para o aporte inicial;
  • seus objetivos financeiros. 

Lembre-se: independentemente do nível de risco indicado, é importante ler sobre os objetivos e regras do fundo escolhido. E, claro, sempre acompanhar os relatórios de performance. Só assim, você terá a certeza de que está fazendo a melhor escolha possível. 

3: Transfira o dinheiro e invista, mês a mês

Com o fundo imobiliário escolhido, só falta investir. Para isso, faça um TED de mesma titularidade, da sua conta no banco para sua conta na corretora, com o valor escolhido para o aporte inicial. 

Assim que o dinheiro estiver em sua conta, você já pode emitir a ordem de compra. Então, é só acompanhar a performance do fundo e realizar os aportes mensais, se desejar.

O que são os fundos imobiliários?

Entenda o que são os Fundos Imobiliários, ilustração

Agora que você já sabe como investir em fundos imobiliários, é hora de estudar um pouco mais sobre esse ativo. Dessa forma, você terá mais informações para tomar melhores decisões sobre seus investimentos. 

Vamos começar pelo básico.

Um fundo imobiliário (FII) trata-se de um conjunto de ativos de empreendimentos do setor de construção civil. Ou seja, é como ter uma carteira de investimentos focada no setor de imóveis. 

A grande diferença é que, como em qualquer outro fundo de investimento, os ativos serão gerenciados por um especialista, isto é, um gestor financeiro irá decidir quais os melhores ativos para comprar e vender. 

Existem dois modelos de fundos imobiliários disponíveis para investimentos: 

  • fundos de tijolo: compostos de ativos referentes a imóveis físicos, como ações de shoppings centers, edifícios empresariais, hotéis e galpões; 
  • fundos de papel: compostos de ativos referentes a aplicações financeiras no setor imobiliário, como LCI, LCA, CRI e CRA. 

Um fundo imobiliário também pode ser híbrido, combinando ambos os modelos de ativos.

Como é Calculado o Rendimento

O rendimento dos fundos imobiliários é mensal. Isso significa que esses ativos são ótimas opções para quem quer viver dos rendimentos de seus investimentos.

Claro, também é possível lucrar com a negociação das cotas no mercado financeiro, em um processo bastante parecido com as ações. 

Esse é um ativo de renda variável. Ou seja, apesar de a maioria dos fundos alocar uma pequena parte dos ativos em renda fixa, não é possível prever com exatidão o quanto ele irá render. Seus lucros dependem de diversos fatores, como: 

  • situação do setor imobiliário;
  • composição do patrimônio;
  • valor das cotas.

Além dos rendimentos das cotas, alguns fundos também pagam aluguéis mensais, cujo rendimento também pode oscilar. Por exemplo, se um imóvel está completamente alugado, os rendimentos serão maiores do que quando muitas unidades estão desocupadas. 

No caso dos fundos de papéis, o rendimento fica atrelado aos indexadores envolvidos, como o CDI, IGP-M e a Selic, por exemplo. 

Taxas e Impostos

Uma das maiores vantagens desse tipo de investimento é a isenção no Imposto de Renda para pessoas físicas. Assim, se torna muito mais vantajoso investir em um fundo imobiliário que comprar um imóvel para receber aluguel, por exemplo. 

A única tributação acontece no ato de venda das cotas. Nesse caso, a alíquota é de 20% sobre o lucro obtido.

É interessante lembrar: como um gestor financeiro ficará responsável pelos ativos comprados e vendidos, você também precisará contar com a cobrança de uma taxa de administração ou de performance. Também é cobrada uma taxa de corretagem pela B3, por exemplo, ao comprar ações.

Quanto Custa

Os aportes mínimos nos fundos imobiliários costumam ser relativamente acessíveis.

No entanto, dependendo dos tipos de ativos na composição, o aporte inicial pode subir consideravelmente. 

A variação acontece, em geral, porque títulos agropecuários (como LCAs) exigem um investimento inicial maior. 

Liquidez

Fundos Imobiliários são ativos de alta liquidez. Isso significa que vender suas cotas e resgatar o dinheiro aplicado é fácil. 

No entanto, a maioria dos investidores escolhe deixar o dinheiro nesses fundos por algum tempo. Ou seja: existe o aluguel mensal, que acaba sendo uma boa fonte de renda para quem decidiu viver de investimentos. 

Histórico de Rentabilidade

Veja o histórico de rentabilidade dos melhores FIIs do país, ilustração

A promessa é que, nos próximos anos, o mercado imobiliário volte a crescer. Se concretizada, essa previsão é uma ótima notícia para quem aplicou nos fundos imobiliários. 

E nos últimos anos, como foi o comportamento desse setor?

Abaixo, você encontra os rendimentos dos fundos imobiliários que tiveram maior performance em 2019: 

#Nome do Fundo CódigoDY (12M) Acumulado
1RB CAPITAL DESENV. RESID. IIRBDS1122,3202%
2RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO IRBCB1116,8586%
3EDIFÍCIO ALMIRANTE BARROSOFAMB11B16,0487%
4GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDAFIGS1113,9790%
5BTG PACTUAL CORP. OFFICE FUNDBRCR1113,9651%
6BB FDO INV IMOB PROGRESSIVOBBFI11B13,2734%
7UBS (BR) RECEB IMOB UBSR1111,9763%
8POLO FDO INV IMOB – RECEBÍVEIS IMOB IIPORD1111,5828%
9XP CORPORATE MACAÉXPCM1110,2659%
10RB CAPITAL RENDA IIRBRD1110,1566%

No entanto, o histórico de rentabilidade não deve ser o único fator a observar na hora de investir em fundos imobiliários.

Isso acontece porque, como se trata de um ativo de renda variável, não há como ter certeza de que a rentabilidade continuará seguindo a mesma tendência. 

Ao investir em fundos imobiliários, você também deve conferir: 

  • quantidade de imóveis no fundo;
  • localização dos imóveis no fundo;
  • taxa de vacância e ocupação;
  • administradora do fundo imobiliário;
  • tipos de contratos de locação
  • no caso de CRIs, os ativos do certificado e a securitizadora. 

Vantagens e Desvantagens dos Fundos Imobiliários

Não há como investir em fundos imobiliários sem antes pesar os prós e contras desse ativo. 

A seguir, você encontra os pontos mais importantes a considerar antes de tomar sua decisão: 

Facilidade

Investir em fundos imobiliários é um modo bastante simples de lucrar com esse setor. Principalmente ao comparar com o recebimento do aluguel diretamente dos inquilinos. 

Ao investir em fundos imobiliários, você não tem preocupações administrativas e não precisa rodar a cidade escolhendo imóveis para investir. 

Além de tudo, é muito mais barato começar um investimento em um fundo imobiliário do que comprar um imóvel. Sem contar que você não passa por toda a burocracia no momento da compra e venda. 

Isenção do IR no aluguel mensal

Uma das principais vantagens ao investir em fundos imobiliários é ficar livre da “mordida do leão” na hora de receber o aluguel. Isso seria impossível no aluguel direto e, o melhor,  significa mais dinheiro no seu bolso. 

Você só paga imposto pelos lucros provenientes da venda de cotas. Além disso, você está livre do IPTU anual. 

Diversificação e Melhor rentabilidade

Com um fundo imobiliário, é mais barato diversificar seus investimentos. Como os fundos são compostos de diversos ativos, você não depende do aluguel de apenas um único imóvel para compor sua renda.

Assim, quando um inquilino deixa o imóvel, existem outras dezenas ou centenas de outros, e o aluguel continua sendo pago. 

Além disso, como o patrimônio é geralmente composto por empreendimentos utilizados por grandes empresas, o potencial de valorização é mais alto.

Liquidez

Os fundos imobiliários possuem alta liquidez – certamente maior que a compra/venda de um imóvel. Como a compra e venda é realizada online, através da plataforma da corretora ou Home Broker, as transações são completadas em minutos. 

Enquanto isso, vender ou comprar um imóvel pode levar meses – até mesmo anos. 

Dependência da gestão

Como acontece com qualquer fundo de investimento, você é possível selecionar os ativos no seu fundo imobiliário. Isso significa que você não pode escolher quais imóveis irão compor seu fundo e vai depender da boa administração do gestor financeiro responsável. 

Ao passo que isso é uma vantagem para investidores mais inexperientes, os veteranos costumam se incomodar com a falta de controle. 

Em todo caso, é importante conhecer bem a eficácia e habilidade da gestão antes de investir em um FII. 

Conclusão

Fundos imobiliários são uma ótima maneira de lucrar com o desenvolvimento deste setor. Tudo isso sem se preocupar com inquilinos, IPTU, documentação e outros processos burocráticos e cansativos envolvidos na compra, venda e aluguel de imóveis. 

E, claro, é muito mais barato começar. Enquanto você precisa de algumas centenas de milhares de reais para comprar um imóvel, as cotas dos fundos imobiliários começam em apenas R$ 90! 

Você recebe um aluguel mensal que é isento de IR e não precisa se preocupar com a gestão dos ativos: ela é feita por um gestor financeiro especializado. 

Nesse artigo, você aprendeu tudo que precisa sobre como investir em fundos imobiliários.

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