Vacância física em fundos imobiliários: como analisar na prática

A taxa de vacância física está entre os principais indicadores que alguém interessado em investir em fundos imobiliários (FIIs) deve acompanhar.

Ela expressa o percentual desocupado em relação à área total dos imóveis que integram o fundo. 

Quanto maior a vacância física, mais distante o fundo está da sua renda máxima, já que unidades desocupadas não geram pagamento de aluguel.

Veja que este indicador se aplica apenas aos chamados fundos de tijolo, compostos por ativos que garantem participação em imóveis físicos (shoppings centers, edifícios empresariais, agências bancárias, hotéis, galpões de logística e galpões industriais, entre outros), e não aos fundos de papel (compostos por títulos como CRIs, LCIs e LHs).

Os FIIs de tijolo se beneficiam da valorização dos imóveis e também dos aluguéis que eles recebem — por isso, uma alta vacância física impacta negativamente na rentabilidade do fundo.

Em teoria, é uma lógica bastante simples. 

Mas, se você quiser fazer uma análise criteriosa da vacância física dos fundos imobiliários, sugerimos seguir em frente para saber mais sobre o indicador, porque detalhamos o assunto neste artigo.

A seguir, abordaremos, sempre de forma descomplicada:

  • O que é vacância física em fundos imobiliários
  • Como calcular a taxa de vacância física
  • Como descobrir a vacância física de um fundo imobiliário
  • Como analisar a vacância física de um fundo imobiliário
  • Analisando a vacância física na prática
  • Qual a vacância física ideal?

Vamos juntos? Boa leitura!

O que é vacância física em fundos imobiliários

O que é vacância física em fundos imobiliários, ilustração

Vacância física é um indicador que relaciona o espaço não ocupado — ou seja, não locado — com a área total dos imóveis que compõem um fundo imobiliário. “Vacância” remete a “vago”, e ela é “física” pois se refere apenas à área, medida em metros quadrados (m²), sem fazer qualquer tipo de relação com o preço do aluguel.

Dessa forma, a vacância física se distingue de outro indicador, a vacância financeira, que considera a renda que deixa de ser obtida com as áreas não ocupadas.

Como explicamos antes, a taxa de vacância física de um FII impacta na sua rentabilidade — e, consequentemente, no interesse dos investidores.

Por isso, a empresa gestora do fundo busca sempre compor um portfólio com imóveis atrativos, com localização e características que mantêm sua taxa de ocupação alta.

É importante notar que a quantidade e o perfil das unidades locáveis que compõem o fundo não entram na conta do indicador. 

Para o cálculo, não há diferença entre um galpão de logística com 5.000 m² e 50 salas comerciais com 100 m² cada, embora sejam imóveis completamente distintos.

Na análise do investidor, porém, esse tipo de informação pode ser relevante, e é por isso que a vacância física, assim como qualquer outro indicador usado para analisar um investimento, não deve ser o único insumo para tomar uma decisão.

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Como calcular a taxa de vacância física

A boa notícia é que você não precisa perder tempo procurando os dados sobre a área total disponível para locação e a área não ocupada para descobrir qual a taxa de vacância física de um FII.

Essas informações são disponibilizadas em documentos divulgados publicamente pelas gestoras dos fundos — vamos explicar como encontrá-los a seguir.

Mesmo assim, vale a pena entender como é feito o cálculo, que é bem simples. Imagine o seguinte caso:

  • Somando as áreas de todas as unidades locáveis que compõem determinado fundo imobiliário, temos um total de 500.000 m² de área bruta locável (ABL);
  • Desse total, 35.000 m² não estão sendo ocupados.

A partir daí, usamos a seguinte fórmula:

Taxa de vacância física = (área total não ocupada / área bruta locável) * 100

Taxa de vacância física = (35000 / 500000) * 100

Taxa de vacância física = 7%

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Como descobrir a vacância física de um fundo imobiliário 

Como descobrir a vacância física de um fundo imobiliário, ilustração

Está pensando em incluir um FII na sua carteira e quer saber qual a vacância física do fundo antes de confirmar o investimento?

Os fundos são conhecidos por seus códigos, semelhantes aos das ações. Um exemplo é o KNRI11, um dos maiores fundos imobiliários do Brasil. 

Se você buscar por esse código no Google, logo vai ver que seu nome completo é Kinea Renda Imobiliária Fundo De Investimento, o que indica que ele é administrado pela Kinea.

A partir daí, basta acessar o site da gestora e procurar pela página que disponibiliza para download os documentos do FII KNRI11, ou clicar no link aqui ao lado.

Se você baixar a Carta do Gestor, verá que a vacância física é um dos números destacados no início do documento:

vacância física KNRI11, gráfico
Fonte: Kinea

O mesmo pode ser feito com outros fundos. O FII HGBS11, por exemplo, é administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) Brasil.

A empresa tem um site especial com informações sobre os fundos imobiliários e uma página de relatórios periódicos, com os links para download dos documentos de cada FII.

Escolhendo a opção “Relatórios ao Investidor”, o usuário abre um documento e encontra o dado sobre a vacância física na segunda página:

vacancia cshg FII, gráfico
Fonte: Hedging-Griffo

Estas são as informações oficiais divulgadas de forma periódica pelos administradores dos FIIs, mas você também pode consultar a vacância em portais que compilam indicadores fundamentalistas dos FIIs.

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Como analisar a vacância física de um fundo imobiliário

Como analisar a vacância física de um fundo imobiliário, ilustração

O primeiro passo para analisar a vacância física de um fundo imobiliário é buscar referências para fazer comparações. Sem isso, como saber se a taxa é alta ou baixa?

Essa referência pode ser o histórico da vacância. 

Ou seja, busque, no site da gestora, os documentos de outros períodos — algumas já apresentam o gráfico com a sequência histórica em seus materiais de divulgação, dispensando esse trabalho.

A análise da variação da vacância física ao longo dos meses permite descobrir se o resultado atual está próximo ou distante do que costuma ser. 

Você pode identificar, por exemplo, que a taxa atual segue uma tendência de alta.

Outra referência para analisar a taxa de vacância física de um FII são os indicadores de outros fundos imobiliários

O percentual é próximo, mais alto ou mais baixo que a média dos demais?

Atenção aqui: tome cuidado para não comparar fundos com perfis muito distintos.

No KNRI11, por exemplo, 85,5% da área bruta locável corresponde a 9 galpões logísticos, e o restante a 11 edifícios corporativos. 

É pouco útil comparar sua vacância física com a de um FII com maior participação de edifícios corporativos e, constantemente, uma área média por unidade locável muito menor.

Procure sempre contextualizar a sua análise, levando em conta os fatores externos, buscando entender as causas das variações e observando como a vacância física impacta nos resultados do FII.

Analisando a vacância física na prática

Vamos continuar com o exemplo do fundo imobiliário KNRI11 e fazer uma análise com base na vacância física.

Como orientamos no tópico anterior, uma maneira de começar a análise é comparando com os resultados do passado

Na Carta do Gestor, divulgada pela Kinea, encontramos o gráfico com a variação da vacância do fundo nos últimos meses:

evolução vacância física knri11, gráfico
Fonte: Kinea

Note que, entre abril de 2020 e janeiro de 2021, houve uma gradual alta da vacância física, e depois disso o indicador começou a cair, até junho deste ano, quando houve um aumento repentino

O fundo explicou os motivos na sua carta do gestor. “Em relação a carteira de inquilinos, tivemos diversas movimentações neste mês, em especial no mercado logístico. Concluímos a locação de um módulo do imóvel Global Jundiaí para a Corelog. Por outro lado, tivemos a desocupação da Dafiti do imóvel Jundiai Industrial Parks. Já no segmento corporativo, foi concluída a locação de um andar do Edifício Athenas para a empresa Spread”, diz o material, explicando que essas mudanças impactaram a vacância física e financeira.

Como os fundos imobiliários são geridos ativamente, o portfólio de imóveis é atualizado constantemente, com o intuito de melhorar a rentabilidade.

Na carta, você consegue encontrar informações sobre os movimentos nos imóveis do portfólio e também projeções. 

“A equipe de gestão do Fundo segue focada na atração de novos inquilinos para redução da vacância do portfólio e acreditamos numa absorção relativamente rápida da vacância no portfólio logístico, dado o volume de visitas e propostas em negociação”, afirma o fundo. 

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Qual a vacância física ideal?

Qual a vacância física ideal, ilustração

Essa pergunta pode parecer bastante óbvia. Se a maior vacância física significa menos dinheiro arrecadado com o pagamento de aluguéis, isso quer dizer que a taxa de vacância ideal é 0%, certo?

O raciocínio não está errado, mas, no mundo dos investimentos, há sempre outros ângulos para observar a situação.

Se a vacância de um FII está em um percentual considerado alto na comparação com outros fundos com perfil semelhante, porém vem em uma sequência de queda, isso pode significar uma oportunidade de adquirir cotas a um bom preço.

Mas cuidado: para se certificar de que esse é o caso, você precisa acompanhar a oscilação do preço das cotas e comparar com os fundamentos do FII em questão. 

Se o investidor considera que, nos próximos meses, o interesse pelo fundo vai crescer (graças à queda na vacância física) e a cotação vai subir, ele poderá concluir que este é um bom momento para comprar cotas.

É muito importante destacar que isso nem sempre acontece, pois há vários outros fatores envolvidos. Ou seja, não há garantias de que o preço irá subir no futuro.

Outro ponto de atenção na análise da vacância física é que uma taxa de 0% não representa necessariamente a melhor opção de investimento.

Afinal, os FIIs que terão mais facilidade para alcançar esse número são os monoimóveis, compostos por apenas um empreendimento, geralmente uma torre ou conjunto de torres comerciais.

Embora esse tipo de fundo possa ser um bom investimento, ele também traz mais riscos, pela falta de diversificação do portfólio.

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Conclusão

Os fundos imobiliários, ou FIIs, têm sido cada vez mais procurados pelos investidores brasileiros. 

No caso dos fundos de tijolo, eles atraem especialmente aqueles que querem gerar uma renda mensal passiva a partir de seus investimentos.

Para seguir essa tendência e escolher os melhores fundos para investir, entender o que é vacância física pode ajudar na avaliação.

Este indicador corresponde ao percentual da área total do portfólio de imóveis do FII que está desocupada, sem gerar renda com aluguel.

Fundos com a vacância muito alta não costumam ser atrativos, mas lembre-se que, para chegar a uma conclusão, é preciso comparar a taxa de vacância com seu histórico de resultado e com a mesma taxa de outros fundos.

E, claro, analisar outros indicadores do FII em vez de decidir com base em apenas um fator.

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