Fundo imobiliário de papel: entenda como funciona e se vale a pena investir

O fundo imobiliário de papel é um tipo de fundo imobiliário que foca em títulos e papéis do mercado imobiliário. 

Com cotas negociadas na bolsa de valores, este ativo é um investimento de renda variável

É uma opção procurada por investidores que visam se expor ao mercado imobiliário, receber proventos e aumentar o patrimônio com a valorização das cotas do fundo.

Mas será que os fundos imobiliários de papel são uma boa opção de investimento para você?

Neste artigo, você vai entender como funciona este tipo de investimento e como ele se diferencia, no detalhe, dos fundos de tijolo

Para isso, vamos comentar os pontos principais dos fundos imobiliários de papel:

  • O que é um fundo imobiliário de papel?
  • Como funciona um fundo de papel
  • Como investir em fundos de papel?
  • Maiores fundos de papel do Brasil
  • Vantagens dos fundos imobiliários de papel
  • Desvantagens dos fundos de papel
  • Vale a pena investir em fundos de papel?

Vamos juntos? Boa leitura!

O que é um fundo imobiliário de papel?

O que é um fundo imobiliário de papel, ilustração

O fundo imobiliário de papel é uma categoria de fundos imobiliários (FIIs) em que os investimentos são feitos em títulos e papéis do mercado imobiliário, como certificados de recebíveis (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI) e letras hipotecárias. Ao contrário do fundo de tijolo, outra categoria de FIIs, os fundos de papel não são formados a partir da aquisição de imóveis e não visam lucro por meio de aluguéis ou vendas de imóveis físicos.

Os fundos imobiliários, como um todo, são o resultado da união de pessoas interessadas em investir em imóveis sem necessariamente comprar e administrar imóveis. 

As cotas de cada acionista, que são as partes do fundo que cada investidor possui, são proporcionais ao seu investimento no FII em questão. 

Ou seja: quanto maior o valor que você aplicar no FII, maior será o número de cotas do FII que possuirá.

As cotas podem se valorizar pela boa atuação da gestão do imóvel ou do setor investido. Negociadas em Bolsa de Valores, elas têm variação diária, de acordo com o interesse do mercado financeiro em comprar ou vender o ativo.

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Como funciona um fundo de papel

O fundo de papel funciona por meio de investimentos em recebíveis imobiliários, sejam eles investidos em renda fixa ou voltados diretamente para o setor de imóveis. 

A seguir, vamos listar os principais títulos nos quais um fundo de papel pode investir:

Certificados de Recebíveis Imobiliários 

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) têm perfil de renda fixa, uma vez que são emitidos por empresas não financeiras visando financiar projetos de expansão do setor imobiliário. 

Porém, tem uma rentabilidade maior e seu risco se assemelha a uma debênture. Geralmente o prazo de vencimento é longo e como o valor mínimo para investir em CRIs é alto, há menor liquidez e especulação.

Letras de Crédito Imobiliário

As Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) são emitidas por bancos ou instituições financeiras e consistem num crédito que eles irão receber futuramente.

São investimentos com cobertura do FGC (Fundo Garantidor de Crédito), que é mantido por essas instituições. 

Além disso, as LCIs são investimentos isentos de Imposto de Renda para pessoa física.

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Letras Hipotecárias

As Letras Hipotecárias (LHs) são títulos de renda fixa lastreados em crédito imobiliário. São emitidas por instituições financeiras que emprestam recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Assim, seus emissores podem ser bancos, companhias hipotecárias, associações de poupança e empréstimo, e sociedades de crédito imobiliário. Também contam com o FGC.

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Como investir em fundos de papel?

Como investir em fundos de papel, ilustração

Para investir em fundos imobiliários de papel, você primeiro precisa abrir conta em uma corretora de valores, como a Warren.

Ao abrir sua conta, será aplicado um questionário pequeno e intuitivo, o suitability, que visa conhecer sua experiência e o seu perfil de investidor para investir. 

Este questionário é obrigatório pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e visa proteger o investidor contra adquirir produtos que são alheios ao seu perfil sem prévio conhecimento a esse respeito.

Fundos imobiliários de papel são ativos negociados diretamente na B3, a bolsa de valores brasileira. 

Assim, você precisará acessar a aba Trade na plataforma da Warren para poder comprar e vender ativos desta categoria.

Na aba Trade, você poderá comprar FIIs de papel buscando pelo código através do qual eles são negociados em bolsa. 

Outra vantagem de investir na Warren: você não paga taxa de corretagem ao comprar ou vender ativos.

Não se esqueça de garantir que você possui saldo em conta para realizar a compra. 

Na bolsa, todos os FIIs terminam em 11 em seu código, número que vem depois de uma sigla formada por quatro letras. 

A seguir, mostramos para você os maiores fundos de papel no Brasil e os seus códigos de negociação.

Maiores fundos de papel do Brasil

maiores fiis de papel, ilustração

Os três maiores fundos imobiliários de papel no Brasil são o fundo Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), o fundo Kinea Índices de Preços (KNIP11) e o fundo Hedge Top (HFOF11) .

Abaixo você entende cada um deles no detalhe e ainda conhece outros dois fundos que compõem o top 5 nesta categoria.

KNIP11 — Kinea Índices de Preços

O Kinea Índices de Preços tem patrimônio líquido de R$ 4,8 bilhões e é o maior fundo imobiliário de papel no Brasil. Seu ticker de negociação na B3 é KNIP11.

A maioria de seus aportes é em CRIs, que compõem mais de 50% de seu patrimônio líquido. Além disso, também conta com LCIs, LHs e Letras de Crédito Garantidas (LCGs).

Sua administração é feita pela Intrag Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários LTDA. Sua taxa de administração é de 1% e já inclui a escrituração e a gestão. 

KNCR11 — Kinea Rendimentos Imobiliários 

O Kinea Rendimentos Imobiliários é o segundo maior fundo imobiliário de papel do país, tendo um patrimônio líquido de R$ 3,8 bilhões. Seu ticker de negociação na B3 é KNCR11.

Este fundo investe majoritariamente em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários, como os CRIs.

Sua administração também é feita pela Intrag Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários LTDA, e sua taxa de administração é de 1% sobre patrimônio líquido, já contando com gestão e escrituração. 

A política de distribuição tem como métrica repartir no mínimo 95% dos seus resultados auferidos aos cotistas no 9° dia útil do mês seguinte ao do recebimento dos recursos em questão.

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HFOF11 — HEDGE TOP

O Hedge Top é um fundo imobiliário de papel que funciona também como um FOF. Seu patrimônio líquido é de R$ 2 bilhões e seu ticker de negociação na B3 é HFOF11

Este fundo tem como objetivo superar a valorização obtida no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, o IFIX.

O fundo é administrado pela Hedge Investments DTVM LTDA. Sua taxa de administração é de 0,60% ao ano. Sua taxa de performance é de 20% sobre o que superar a variação do IFIX no ano. 

Seus pagamentos ocorrem no 10° dia útil do mês posterior.

BCFF11 — FII BTG Pactual Fundo de Fundos

O FII BTG Pactual Fundo de Fundos é o terceiro maior fundo imobiliário de papel do país, com patrimônio líquido de R$ 1,7 bilhões. Seu ticker de negociação na B3 é BCFF11.

Este investimento é um FOF, ou seja, um fundo de fundos imobiliários. Sua estratégia é bastante diversificada, podendo incluir uma variedade de fundos em sua alocação, além dos demais recebíveis já mencionados neste artigo.

Gerido pelo BTG Pactual, o fundo tem taxa de 1,10% e escrituração de 0,30% ao ano. Sua taxa de administração é de 0,25% sobre o patrimônio líquido.

A distribuição de lucros é no 10° dia útil do mês seguinte ao dos lucros auferidos.

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HGCR11 — CSHG Recebíveis Imobiliários 

O CSHG Recebíveis Imobiliários, negociado pelo código HGCR11, é um fundo de gestão imobiliária ativa, que tem em seus títulos majoritariamente CRIs. Seu patrimônio líquido é de R$1,3 bilhões de reais.

Este FII de papel visa que seus cotistas tenham rentabilidade capaz de acompanhar a variação do Certificado de Depósito Interbancário (o CDI) bruto.

O fundo é administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores S.A. Sua taxa é de 0,80% ao ano sobre o valor de mercado do fundo. Também conta com taxa de performance de 20% ao ano sobre o que ultrapassar 110% do CDI. 

Seus pagamentos ocorrem no 10° dia útil do mês seguinte, dividindo, no mínimo, 95% de seus resultados auferidos.

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Vantagens dos fundos imobiliários de papel

Os fundos imobiliários de papel tem algumas vantagens em relação aos demais, como baixo risco, liquidez e diversificação

Vamos comentar mais detalhadamente sobre alguns deles. 

Baixo risco

A diversificação dos títulos que compõem os fundos imobiliários de papel traz consigo um menor risco e volatilidade quando comparados a outros ativos de renda variável. 

Além disso, o baixo risco também se destaca ao compararmos os fundos de papel aos fundos de tijolo, já que trabalhar com títulos pode ser menos arriscado do que com imóveis físicos.  

Liquidez

Fundos imobiliários de papel são títulos que têm uma boa circulação e considerável liquidez.

Isso permite que o cotista possa vender e comprar mais ou menos cotas de acordo com sua necessidade, mesmo que a maioria dos investimentos desse tipo recomende que a visão ao aportar seja de longo prazo.

Diversificação

Aliada ao baixo risco, a diversificação proporcionada pelos fundos imobiliários de papel também é um diferencial. 

Como não há correlação necessária entre o fundo e algum setor de mercado (como nos fundos de tijolo, atrelados a segmentos como shopping, hospitais e galpões), os fundos de papel podem distribuir sua alocação com mais tranquilidade, mirando na diversificação.

Desvantagens dos fundos de papel

Quando abordamos fundos de papel, algumas desvantagens também podem deixar o investidor inseguro se esta é, de fato, a melhor escolha a se fazer na hora de investir. 

Conheça algumas características negativas em relação a estes fundos

Baixo potencial de crescimento patrimonial

Como os investimentos não são feitos em imóveis físicos diretamente, não há valorização patrimonial que pode ocorrer caso um imóvel se valorize no mercado imobiliário.

Isso é um dos fatores que contribui para que o aumento patrimonial de fundos imobiliários de papel seja baixo, além da alta taxa de distribuição de lucros, que gera pouco reinvestimento no próprio fundo.

Perspectiva de longo prazo

Esta “desvantagem” é uma questão de perspectiva. Os fundos imobiliários de papel são preferenciais para estratégias de longo prazo. 

Assim, quem busca lucros rápidos ou opera em day trade, por exemplo, pode considerar esta categoria de FIIs pouco atraente.

Não que seja impossível aumentar rapidamente o patrimônio investindo em fundos imobiliários de papel, mas o longo prazo é certamente a chave para o sucesso

Dividendos e lucros divididos mensalmente fazem com que o investidor seja o principal responsável pela administração do patrimônio a cada recebimento.

Vale a pena investir em fundos de papel?

Vale a pena investir em fundos de papel, ilustração

Qualquer investimento, não somente os fundos imobiliários de papel, deve ser analisado pelo perfil e objetivo de cada investidor particularmente. 

A tolerância em relação a prazos, taxas, chances de crescimento ou de perda do patrimônio é um fator que varia de pessoa para pessoa.

Para quem busca uma opção diversificada, pouco volátil e de menor risco entre os ativos de renda variável, os fundos imobiliários de papel podem ser uma boa alternativa de investimentos para compor o portfólio. 

Porém, por esses mesmos motivos, os fundos imobiliários de papel podem parecer menos interessantes do ponto de vista de lucro em curto e médio prazo, quando comparados a outros ativos de maior volatilidade, como ações e outros FIIs. 

Independentemente da sua escolha, tenha certeza de que você pesquisou o suficiente antes de tomar qualquer decisão.

Além disso, escolha uma corretora com corretagem zero em negociações na Bolsa de Valores e que mostre, em sua proposta, um alinhamento de interesses com os clientes

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