Confira os destaques da nossa live especial com a Suno Asset sobre fundos imobiliários

Na última quinta-feira, a já tradicional live Semana na Bolsa no canal da Warren contou com convidados especiais para debater o mercado de fundos imobiliários

Com a participação de Igor Cavaca, gestor da Warren Asset Management, Guto Kosnitzer, Head de Mercado de Capitais da Warren, e Vitor Duarte, gestor da Suno Asset, foram abordadas questões como análise de FIIs, a queda dos FOFs nos últimos meses e possíveis estratégias de investimento em momentos de crise.

Se você perdeu a transmissão, a gente resume os principais pontos por aqui!  

Vamos lá?

Como avaliar diferentes fundos imobiliários?

Guto iniciou a conversa comentando o Índice Warren de Fundos Imobiliários e perguntando a Vitor sua visão atual sobre cada classe de ativos da categoria.

“Sem dúvida nenhuma, [FIIs de] lajes e shopping estão muito descontados. As pessoas, infelizmente, tomam decisões com apenas parte da informação. E qual é a parte que elas mais olham? Quanto o produto pagou no último mês ou nos últimos dois meses. E é um indicador que pode ser influenciado por diversas coisas. Julgar pelos pagamentos recentes de rendimentos não deveria ser a única fonte de informação”, disse Vitor.

De acordo com o CIO da Suno Asset, é preciso ir além dos últimos rendimentos: é preciso olhar qual o valor patrimonial do ativo, a expectativa de rentabilidade daquele ativo daqui para frente e, assim, tomar uma decisão baseada num contexto mais real do produto.

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Fundos imobiliários e a busca pela renda passiva

O gestor de fundos da Warren, Igor Cavaca, perguntou o que Vitor diria para a pessoa que quer investir no mercado de FIIs em busca de uma renda mensal.

“Seria interessante essa pessoa ter uma carteira diversificada em fundos de tijolo e fundos de papéis. Só que ela precisa ter o juízo de não gastar toda a renda que ela recebe dos fundos de papel”, decretou.

E explicou: em um fundo de tijolo, que dá um rendimento de um aluguel que recebeu, se pode, sim, gastar este rendimento todo. Por quê? Bom, sendo um fundo de tijolo, o patrimônio vai ser preservado pelo imóvel que está ali.

“A renda que vem disso [destes produtos], você pode usar, pois é realmente uma ‘renda extra’. Mas lógico que é sempre interessante pegar uma parte e reaplicar. Ainda mais se você ainda está na fase de acumular patrimônio, pois pode se beneficiar do médio e longo prazo para potencializar seus investimentos”, orienta.

Em contrapartida, Vitor explica que os fundos de papéis, que pagam juros e atualização monetária, a orientação seria pegar a parte da atualização monetária e reaplicar sempre, aumentando, assim, o número de cotas do fundo. Assim garantindo que seu patrimônio cresça no ritmo da inflação e mantendo seu poder de compra.

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E os FOFs? 

Da explicação estratégica de reinvestimento e gasto, o debate passou para a estratégia dos FOFs de fundos imobiliários, fundos de fundos que existem para fazer toda essa parte para quem não quer se preocupar em conferir flutuações e tomar decisões. 

“O FOF faz exatamente esse papel de alocação para o investidor. Mas foram as cotas que mais caíram em 2021. Por que isso aconteceu?”, pontuou Guto.

Vitor explicou que, em primeiro lugar, acredita muito em investir via FOF porque o gestor acessa operações que o varejo não acessa e, assim, tem condições de analisar em um nível muito mais profundo, garantindo ganho de escala e trazendo vantagens adicionais e com mais agilidade do que o investidor se aventurar sozinho.

Mas o que fez esta classe cair mais do que as outras nos últimos meses? Segundo Vitor, esta questão pode ser explicada com um exemplo.

Considere um fundo de fundos que tem um fundo A e um fundo B em sua estratégia. O A caiu 10% e o B caiu 30%. Ambos os fundos são sócios do mesmo prédio. Neste caso, muito provavelmente o gestor do fundo vai vender cotas do fundo A e comprar mais cotas do fundo B, pois está barato!

O que acontece com isso? Bem, no curto prazo, este FOF vai apresentar uma queda de rendimento pois vai realizar a perda de 10% e demorar um certo tempo para apresentar os ganhos. 

Mas, pense que, na prática, ele está aumentando consideravelmente o número de cotas do mesmo imóvel por um preço muito mais baixo e, com certeza, terá uma alta bem mais expressiva nos próximos meses.

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Selic ascendente: no que o investidor precisa ficar atento?

Em tempos de taxa de juros básica, a Selic, caindo ou subindo, é comum os investidores ficarem inseguros sobre o que devem fazer com suas estratégias. E o painel da live foi unânime: é difícil, mas é preciso manter sua estratégia e respeitar seu perfil de investidor.

“As pessoas tentam adivinhar os movimentos do mercado e isso é muito difícil, quase impossível. Eu acredito que é preciso estabelecer seu perfil de risco e efetivamente se conhecer como investidor. Então é preciso ter uma alocação indicada para seu perfil e se manter tranquilo tendo bons ativos na sua carteira”, resume Vitor.

É importante ter uma alocação estrategicamente adequada para este perfil e não gastar tempo olhando para o tático. Afinal, existem profissionais nas gestoras para fazer isso pra você. 

Momentos de turbulência no mercado acontecem quase todos os anos — e é importante trabalhar a sua tranquilidade para passar por estas fases, focando sempre no longo prazo.

Vitor explica que, nestes momentos, a única coisa a se fazer é ficar atento ao balanceamento da sua carteira dentro da alocação do seu perfil. 

E, se isso parece complicado pra você, temos uma ótima notícia: na Warren, as carteiras administradas são rebalanceadas automaticamente a cada novo aporte!

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E para conferir a transmissão completa da live, confira o vídeo abaixo.

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