Vacância física e vacância financeira: entenda as diferenças e como analisar nos FIIs

Vacância física e vacância financeira são dois dos principais indicadores dos fundos imobiliários (FIIs), opção cuja popularidade entre os investidores cresceu nos últimos anos.

Neste artigo, vamos explicar o que são essas duas variáveis e como elas podem impactar na sua decisão de investimento.

Antes disso, é importante explicar que tanto a vacância física quanto a vacância financeira são indicadores usados na avaliação dos fundos imobiliários de tijolo.

O que isso quer dizer? Há três tipos de FIIs:

  • Fundos de tijolo: compostos por ativos que garantem participação em imóveis físicos, como shoppings centers, edifícios empresariais, agências bancárias, hotéis, galpões de logística e galpões industriais, entre outros;
  • Fundos de papel: composto por títulos relacionados ao setor imobiliário, que geralmente são recebíveis de renda fixa como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH).

Enquanto os fundos de papel acumulam juros por financiarem investimentos no setor imobiliário, os fundos de tijolo se beneficiam da valorização dos imóveis, mas também dos aluguéis que eles cobram.

É aí que entra a vacância: quanto menor a taxa de ocupação dos imóveis, maior a vacância

E quanto maior é a vacância, menor é a renda obtida com os aluguéis.

A partir daí, você pode analisar dois tipos de vacância:

  • Vacância física: referente à área que está vaga em relação à área total de imóveis dos quais o FII tem participação;
  • Vacância financeira: é o percentual que o FII deixa de arrecadar em relação à renda potencial de seus investimentos por conta da área vaga nos imóveis.

Esse é um resumo sobre a diferença entre vacância física e vacância financeira dos FIIs. Siga em frente para entender o assunto com mais detalhes!

O que é vacância física nos FIIs?

O que é vacância física nos FIIs, ilustração

Vacância física é o indicador que mensura o espaço não ocupado — ou seja, não locado — de um imóvel. É meramente físico, como o nome já entrega, pois se refere apenas à área vaga, sem fazer qualquer tipo de relação com o preço do aluguel dos imóveis.

A vacância física, portanto, dá atenção apenas ao metro quadrado (m2)

Do total de metros quadrados de um empreendimento, quanto está locado e quanto está disponível? E da área de todos os imóveis que compõem o fundo? 

A resposta está na taxa de vacância.

É importante unificar a medida porque muitos imóveis são divididos em outros tantos. 

Um prédio corporativo, por exemplo, é composto por dezenas ou centenas de escritórios e salas comerciais, com tamanhos distintos, que podem ser locados a vários inquilinos.

Já um galpão industrial geralmente é um espaço grande destinado a um único locatário.

Embora esse tipo de detalhe (o perfil dos ativos de um FII) seja importante para quem quer fazer uma análise mais aprofundada, o indicador de vacância física do fundo vai somar a área total desses imóveis e a área total vaga, sempre em metros quadrados.

Qualquer outro fator além da área é desconsiderado na vacância física. Vamos a um exemplo?

Exemplo de cálculo de vacância física

Calcular a vacância física de um imóvel é bastante simples. Basta ter a informação da área total disponível para locação e a soma das áreas que não estão sendo alugadas.

É importante deixar claro que o investidor não precisa necessariamente correr atrás dessas informações para avaliar um FII. Há portais de análise fundamentalista que já informam os indicadores de vacância dos fundos, e os próprios FIIs informam essa taxa em seus relatórios gerenciais.

Sempre é válido, porém, conhecer a lógica por trás do cálculo.

Então, imagine uma torre comercial com 40.000 metros quadrados de área bruta locável com as seguintes salas disponíveis para locação:

  • 8 escritórios com 200 m2
  • 5 escritórios com 400 m2
  • 10 salas com 150 m2

Somando as áreas disponíveis, chegamos a 5.100 m2 de área não ocupada. A partir daí, aplicamos a seguinte fórmula:

Taxa de vacância física = (área total não ocupada / área bruta locável) * 100

Taxa de vacância física = (5100 / 40000) * 100

Taxa de vacância física = 12,75%

Atenção: neste exemplo hipotético, calculamos a taxa de vacância física de um único imóvel.

Para calcular a vacância de um fundo imobiliário, é preciso somar a área bruta locável e a área não ocupada de todos os imóveis (cada um com sua própria taxa de vacância) que o compõem antes de aplicar a fórmula.

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O que é vacância financeira nos FIIs?

O que é vacância financeira nos FIIs, ilustração

Vacância financeira é o indicador que mensura a renda que deixa de ser obtida com os imóveis de um fundo imobiliário que não geram aluguel por não estarem ocupados. O indicador é representado por um percentual, resultado da divisão entre o valor não rentabilizado e a renda potencial do FII.

Por inserir a moeda à equação, o percentual da vacância financeira pode ser bem distinto ao da vacância física, já que a última não leva em conta a renda potencial dos imóveis vagos.

Para entender melhor: imagine que um shopping center em um bairro central e valorizado tem 5.000 m2 vagos. 

O valor que deixa de ser obtido com o aluguel dessa área é bem distinto à renda potencial com a locação de um galpão de logística de 5.000 m2 situado em uma zona industrial.

Apesar de representarem exatamente a mesma área, são produtos diferentes, para públicos e finalidades diferentes. Por isso, têm valores de mercado distintos.

Se um fundo imobiliário tem vacância financeira alta, isso quer dizer que sua rentabilidade está bem distante do que poderia ser.

Desse modo, em um primeiro momento, a conclusão óbvia é que o investidor deve apostar nos FIIs com menor taxa de vacância financeira.

A vacância financeira alta, no entanto, pode puxar o preço das cotas do fundo imobiliário para baixo, gerando uma boa oportunidade caso o investidor entenda que a tendência é que a ocupação dos imóveis suba.

Exemplo de cálculo de vacância financeira

Assim como no caso da vacância física, também podemos encontrar a taxa de vacância financeira já calculada em portais de análise fundamentalista.

Mas se você quiser entender a lógica do cálculo, ela é praticamente a mesma do outro indicador: divide-se a métrica dos imóveis desocupados pelo total e multiplica-se por 100 para ter o percentual.

A diferença é que a métrica em questão é o valor da renda potencial com o aluguel dos imóveis, e não a área.

A fórmula, portanto, é a seguinte:

Taxa de vacância financeira = (renda potencial dos imóveis não ocupados / renda potencial total) * 100

Veja que, aqui, trabalhamos com uma estimativa, já que os contratos de aluguel estão sujeitos à negociação e podem mudar. 

É considerada a renda que se estima que os imóveis sejam capazes de gerar.

Vamos ao exemplo: se o conjunto de imóveis que integra um fundo imobiliário de tijolo tem uma renda potencial de R$ 1 milhão por mês com os aluguéis, mas esteja gerando R$ 800 mil, a vacância financeira é de R$ 200 mil.

Aplicando a fórmula, o cálculo fica assim:

Taxa de vacância financeira = (200.000 / 1.000.000) * 100

Taxa de vacância financeira = 20%

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Diferença entre vacância física e vacância financeira

Diferença entre vacância física e vacância financeira, ilustração

Com as explicações que apresentamos até aqui, você pôde entender qual é a lógica por trás do cálculo de cada um dos indicadores.

Neste tópico, vamos reforçar as diferenças entre vacância física e vacância financeira, para que não reste mais nenhuma dúvida.

A principal diferença é que a vacância física mede o percentual de área não ocupada em relação à área total dos imóveis que compõem um FII, enquanto a vacância física mede o percentual de renda que o fundo deixa de receber com aluguéis por conta dos imóveis vagos.

Um indicador considera metros quadrados e o outro dinheiro.

Enquanto a vacância física nivela todos os imóveis, a vacância financeira é um indicador que faz uma média ponderada — aquela em que nem todos os elementos têm o mesmo peso.

Por isso, a taxa de vacância financeira é, em tese, um indicador mais refinado, pois fatores como a valorização da região onde cada imóvel se encontra são levados em conta.

Por outro lado, é um indicador que trabalha com uma estimativa, como destacamos antes. 

Enquanto a renda gerada com um aluguel pode ser distinta da expectativa do mercado, a área em metros quadrados é um número absoluto.

Outra questão importante de destacar é que um imóvel pode contabilizar como vacância financeira sem estar em vacância física.

Isso acontece quando ele está ocupado, mas não gerando renda, porque foi acordado um período de carência no contrato — ou seja, o inquilino só passa a pagar o aluguel depois de determinado período.

Esse tipo de situação, no entanto, não é tão comum e figura como exceção.

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O que importa mais: vacância física ou financeira?

A vacância financeira é um indicador mais completo, pois leva em consideração a renda potencial, que é o que importa mais.

Afinal, o objetivo de todo investidor é obter a maior rentabilidade possível com o fundo imobiliário em que investiu.

Mesmo assim, vale a pena observar os dois indicadores, que na maioria das vezes não estão muito distantes um do outro.

Mas a comparação pode gerar alguns insights. 

Se a vacância física está maior que a financeira, isso pode indicar problemas na gestão do portfólio de ativos do fundo, pois ele estaria cheio de imóveis pouco atrativos (com renda potencial baixa e desocupados).

Já uma vacância financeira maior que a vacância física é uma situação mais comum, que indica que os imóveis com metro quadrado mais caro são mais difíceis de alugar, o que é relativamente normal.

As conjecturas acima não são regras, apenas exemplos de análises que podem ser feitas ao observar os dois indicadores em vez de apenas um.

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Analisando a vacância física e financeira na prática

Agora que você já compreendeu o que é vacância física e vacância financeira, como usar esses indicadores para analisar um fundo imobiliário?

O primeiro passo é buscar referências para fazer comparações. Sem isso, como saber se a taxa de vacância é alta ou baixa?

Essa referência pode ser:

  • A taxa de vacância de outro fundo imobiliário;
  • Os números que o mesmo fundo registrou com este indicador nos últimos meses.

Você pode encontrar as informações no site oficial da gestora do FII. Vamos usar como exemplo o fundo KNRI11, um dos maiores fundos imobiliários do país, com patrimônio líquido de R$ 3,8 bilhões, administrado pela Kinea.

Confira a variação nas taxas de vacância física e vacância financeira que o fundo registrou nos últimos meses:

vacância física e financeira do fundo knri11, gráfico
Fonte: Kinea

Note como a vacância financeira cresceu mais que a vacância física, o que sugere que, na crise que veio na esteira do novo coronavírus, muitas empresas procuraram se instalar em imóveis com aluguel mais baixo.

Vale destacar que é feita uma gestão ativa dos fundos imobiliários, ou seja, o portfólio de imóveis é atualizado constantemente, com o intuito de melhorar a rentabilidade.

No exemplo do KNRI11, note que, no último mês, houve uma queda na vacância.

Além da volatilidade normal do mercado, podemos entender o impacto da gestão do fundo na oscilação do indicador lendo os informes da administradora.

No caso do FII KNR11, a Kinea trouxe a seguinte informação em março de 2021:

“A queda da vacância financeira decorre da locação de dois conjuntos no Edifício Lagoa Corporate para empresas do segmento financeiro (ASA Asset Gestão de Recursos e Guide Investimentos) e de uma das lojas do Edifício Buenos Aires Corporate para a empresa GR Serviços. Por outro lado, tivemos a desocupação de 1 conjunto no Edifício Athenas e 1 conjunto no Edifício Joaquim Floriano.

As movimentações descritas acima, reduziram a vacância física do Fundo para 6,44% (ante 6,54% no mês anterior), a vacância financeira para 11,02% (ante 11,75 % no mês anterior) e a vacância financeira ajustada pelas carências para 12,57% (ante 12,87% no mês anterior).”

Impacto da vacância na decisão de investimento

Você já viu que tanto a situação externa do mercado quanto a atuação dos gestores do fundo são fatores que têm impacto na taxa de vacância de um FII.

Agora falta saber qual a utilidade que esse tipo de informação tem para quem está pensando em investir no fundo.

Muitos pensam que a única regra é fugir dos FIIs com alta taxa de vacância. 

Mas há um outro lado da moeda: eles podem representar uma boa oportunidade de comprar cotas por um preço baixo.

Veja o gráfico com a variação da cotação do mesmo fundo KNRI11 nos últimos 12 meses:

evolução da cota do fii knri11, gráfico
Fonte: Google Finance

Note que, enquanto a vacância subiu no período, o preço da cota caiu. Se continuar a tendência de queda na vacância, observada no último mês, o investidor que adquiriu suas posições poderá ver uma valorização nos seus investimentos.

Mas atenção: esta não é uma recomendação de investimento, apenas um exemplo de como os números, muitas vezes, permitem diferentes interpretações. 

Antes de chegar a uma conclusão definitiva, analise o máximo de informações que conseguir.

Conclusão

Os fundos imobiliários de tijolo estão entre os investimentos preferidos por quem quer fazer seu dinheiro gerar uma renda passiva constante.

Essa renda vem principalmente do dinheiro obtido com os contratos de aluguel.

Nesse tipo de investimento, as taxas de vacância física e vacância financeira estão entre os principais indicadores, pois quanto mais imóveis desocupados, menor a renda.

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