Vacância financeira é um indicador muito importante para quem pensa em investir em um fundo imobiliário (FII).
Ele é usado para avaliar um fundo de tijolo, apelido dado aos FIIs compostos por ativos que garantem participação em imóveis físicos (shoppings centers, edifícios empresariais, agências bancárias, hotéis, galpões de logística e galpões industriais, entre outros).
Enquanto os fundos de papel, que são o outro tipo de FII, são compostos por títulos que remuneram o investidor por ter financiado investimentos no setor imobiliário, os fundos de tijolos geram renda a partir da locação dos imóveis que os compõem.
Mas você já deve saber que nem todas as unidades de empreendimentos imobiliários têm inquilino o tempo todo.
Quando um imóvel está disponível para locação, ele está vago — e essa é a origem do termo vacância, que pode ser analisada a partir da vacância física ou financeira.
A vacância financeira é aquela que mensura a renda que deixa de ser obtida quando um imóvel está desocupado.
Ao longo deste artigo, explicaremos melhor o conceito e mostraremos como você pode usar o resultado da vacância financeira para avaliar o investimento em um fundo imobiliário.
Boa leitura!
Indice
O que é vacância financeira em fundos imobiliários
Vacância financeira é um indicador que mensura a renda que deixa de ser obtida com os imóveis de um fundo imobiliário que não estão ocupados e, portanto, não estão gerando aluguel. O indicador é representado por um percentual, resultado da divisão entre o valor não rentabilizado e a renda potencial do FII.
Por exemplo, se a renda potencial com os aluguéis dos imóveis que integram um fundo de tijolo for de R$ 1 milhão por mês, mas ele esteja obtendo R$ 850 mil, a vacância financeira será de 15% — ou seja, o FII está gerando 85% do que geraria se todas as unidades estivessem sendo alugadas.
Diferente da vacância física (entenda a seguir), a vacância financeira não considera a área das unidades, somente o valor que se espera obter com a sua locação, baseado na estimativa de fluxo de caixa do portfólio.
Se um fundo imobiliário tem vacância financeira alta, isso quer dizer que sua rentabilidade está bem distante do que poderia ser.
Em um primeiro momento, portanto, uma taxa de vacância financeira alta é um mau sinal, pois distancia o FII de sua renda potencial.
A vacância financeira alta, no entanto, pode puxar o preço das cotas do fundo imobiliário para baixo.
Nesse caso, se o investidor entender que a tendência é que a ocupação dos imóveis suba, pode considerar as cotas do FII em questão uma boa oportunidade de investimento.
Nenhuma conclusão desse tipo, porém, deve ser feita com base na análise da taxa de vacância isoladamente.
É preciso compará-la com a sequência histórica e com as taxas de outros FIIs, além de analisar aspectos como a composição do portfólio e outros indicadores.
Adiante, no tópico “Como analisar a vacância física de um fundo imobiliário”, abordaremos melhor essas questões.
Outra particularidade da taxa de vacância financeira é que os valores não são absolutos.
Como ressaltamos antes, eles saem da estimativa de fluxo de caixa, que na prática podem mudar.
Afinal, os inquilinos têm a possibilidade de negociar valores menores para a locação, o que é comum em períodos de mercado em recessão, ou quando a demanda por aquele perfil de imóvel (tipo, localização, etc.) cai.
LEIA MAIS | Como investir em fundos imobiliários: um guia para você começar agora
Vacância financeira x vacância física
Enquanto a vacância financeira relaciona o valor não rentabilizado com a renda potencial do FII, a vacância física é um indicador que considera apenas a área dos imóveis que compõem o fundo, medida em metros quadrados (m²).
Assim, a vacância física é o percentual da área total do FII que não está sendo ocupada.
Um exemplo: se um fundo imobiliário com 600 mil m² de área bruta locável tem 40 mil m² não ocupados, sua vacância física será de 7%.
Como a vacância física não relaciona área com valor, este indicador não nos dá uma noção precisa sobre qual a renda que deixa de ser obtida com a desocupação dos imóveis.
É claro que, quando a vacância física aumenta, geralmente a financeira também cresce, mas essa não é uma regra — e, quando acontece, não é necessariamente na mesma proporção.
Em um período de recessão, por exemplo, parte dos inquilinos pode migrar para imóveis mais baratos, o que faz a vacância financeira subir mais que a vacância física.
LEIA MAIS | Vacância física e vacância financeira: entenda as diferenças e como analisar nos FIIs
Como calcular a taxa de vacância financeira
Para calcular a taxa de vacância financeira, precisamos de duas variáveis: o valor não rentabilizado (renda potencial dos imóveis não ocupados) e a renda potencial total do FII.
Mas você não precisa perder tempo procurando essas informações, porque a vacância do fundo imobiliário é disponibilizada nos documentos divulgados publicamente pelas gestoras dos fundos (descubra como encontrá-los no tópico seguinte).
Mesmo assim, vale a pena saber como fazer o cálculo para entender exatamente o que estamos analisando. Calcular a taxa de vacância financeira é bem simples. Imagine o seguinte caso:
- A renda que seria obtida se todas as unidades de determinado fundo imobiliário estivessem alugadas seria de R$ 1.800.000,00;
- A renda que está sendo obtida efetivamente é de R$ 1.584.000,00.
A partir daí, usamos a seguinte fórmula:
Taxa de vacância financeira = (valor não rentabilizado / renda potencial total) * 100
Para saber qual é o valor não rentabilizado, que é equivalente à renda potencial dos imóveis não ocupados, basta pegar os valores acima e subtrair o segundo (1.584.000) do primeiro (1.800.000), obtendo como resultado R$ 216.000,00.
Agora, aplicamos a fórmula:
Taxa de vacância financeira = (216.000 / 1.800.000) * 100
Taxa de vacância financeira = 12%
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Como descobrir a vacância financeira de um fundo imobiliário
Está pensando em incluir um FII na sua carteira e quer saber qual a vacância financeira do fundo antes de confirmar o investimento?
Como os fundos são negociados na Bolsa de Valores, eles têm códigos, assim como as ações.
Um exemplo é o KNRI11. Se você buscar por esse código no Google, verá que seu nome completo é Kinea Renda Imobiliária Fundo De Investimento, o que indica que ele é administrado pela Kinea.
A partir daí, basta acessar o site da gestora e procurar pela página que disponibiliza para download os documentos do FII KNRI11, ou clicar no link aqui ao lado.
Se você baixar a Carta do Gestor, verá que a vacância financeira é um dos números destacados no início do documento:
O mesmo pode ser feito com outros fundos. O FII HGBS11, por exemplo, é administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) Brasil.
A empresa tem um site especial com informações sobre os fundos imobiliários e uma página de relatórios periódicos, com os links para download dos documentos de cada FII.
Escolhendo a opção “Relatórios ao Investidor”, o usuário abre um documento e encontra o dado sobre a vacância financeira na segunda página:
Como analisar a vacância financeira de um fundo imobiliário
O primeiro passo para analisar a vacância financeira de um fundo imobiliário é buscar referências para fazer comparações. Sem isso, como saber se a taxa é alta ou baixa?
Essa referência pode ser o histórico da vacância. Ou seja, busque, no site da gestora, os documentos de outros períodos — algumas já apresentam o gráfico com a sequência histórica em seus materiais de divulgação, dispensando esse trabalho.
A análise da variação da vacância financeira ao longo dos meses permite descobrir se o resultado atual está próximo ou distante do que costuma ser. Você pode identificar, por exemplo, que a taxa atual segue uma tendência de alta.
Outra referência para analisar a taxa de vacância física de um FII são os indicadores de outros fundos imobiliários. O percentual é próximo, mais alto ou mais baixo que a média dos demais?
Atenção aqui: tome cuidado para não comparar fundos com perfis muito distintos.
Galpões de logística, por exemplo, têm sido mais procurados do que salas e pontos comerciais, em função da pandemia e crescimento nas vendas online.
Além disso, cada unidade de um galpão tem uma área total que equivale a várias salas comerciais.
Então, se você compara um FII que foca no primeiro perfil de imóveis com um que foca no segundo, a comparação não será muito útil.
Procure sempre contextualizar a sua análise, levando em conta os fatores externos, buscando entender as causas das variações na vacância financeira.
As cartas dos gestores e os relatórios da administração são ótimos justamente para oferecer esse tipo de contexto às análises. Afinal, ninguém melhor do que eles sabe o que está ocorrendo nos bastidores.
Por fim, não tome a decisão de investimento apenas com base na vacância. Analise como o portfólio do fundo se relaciona com o cenário externo.
Há empreendimentos mais resilientes a crises, que, pelo perfil de uso e região em que se encontram, costumam ser bem procurados, mantendo boa taxa de ocupação mesmo em cenários de recessão.
LEIA MAIS | Como declarar fundos imobiliários e proventos de FIIs no Imposto de Renda: passo a passo com imagens
Analisando a vacância financeira na prática
Vamos continuar com o exemplo do fundo imobiliário KNRI11 e fazer uma análise com base na vacância financeira.
Como orientamos no tópico anterior, uma maneira de começar a análise é comparando com os resultados do passado. Na Carta do Gestor, divulgada pela Kinea, encontramos o gráfico com a variação da vacância do fundo nos últimos meses:
Veja que, até janeiro, a vacância financeira aumentou mais do que a física, o que sugere um cenário em que os negócios buscaram se instalar em imóveis mais baratos.
Desde janeiro de 2021, porém, ambas taxas vinham em queda, até maio, quando o fundo sofreu com desocupações pontuais em centros logísticos, que jogaram tanto a vacância financeira como a física para cima.
Lendo a Carta do Gestor, você pode encontrar observações da Kinea sobre o indicador. O documento traz outros números interessantes para a análise, como a vacância financeira por segmento:
Veja que a grande maioria da vacância financeira corresponde à desocupação em escritórios localizados no Rio de Janeiro.
No detalhamento do portfólio do FII KNRI11, você encontrará quais são esses imóveis:
Como você pode ver, dois imóveis nos quais o KNRI11 possui 100% de participação no Rio de Janeiro estão com vacância acima da faixa de 60%: 61,70% e 86,51%. Isso puxa o índice para cima e pode despertar uma série de perguntas.
- Por que esses imóveis estão desocupados?
- Qual a perspectiva de encontrar locatários para as áreas desocupadas no curto, médio e longo prazo?
- Qual é o histórico da vacância desses imóveis especificamente?
- O que a gestora está fazendo para reverter essa situação?
- Prédios da mesma região estão sendo afetados da mesma forma, ou o problema é específico desses imóveis?
Pois é: analisar um FII vai muito além de olhar para uma planilha ou relatório. O grande desafio, aqui, é interpretar a carteira de imóveis de cada companhia para entender se a gestão está fazendo um bom trabalho na alocação de recursos e no uso do patrimônio.
Qual a vacância financeira ideal?
Essa pergunta pode parecer bastante óbvia. Se a maior vacância financeira significa menos renda obtida com o pagamento de aluguéis, isso quer dizer que a taxa de vacância financeira ideal é 0%, certo?
O raciocínio não está errado, mas, no mundo dos investimentos, há sempre mais de um ângulo para observar cada situação.
Se a vacância de um FII está em um percentual considerado alto na comparação com outros fundos com perfil semelhante, porém vem em uma sequência de queda, isso pode significar uma oportunidade de adquirir cotas a um bom preço.
Se o investidor considera que, nos próximos meses, a vacância seguirá caindo, o interesse pelo fundo vai crescer e a cotação vai subir, ele poderá concluir que agora é um bom momento para comprar cotas, já que seu preço está baixo em relação ao potencial do FII.
É muito importante destacar que isso nem sempre acontece, pois há vários outros fatores envolvidos. Ou seja, não há garantias de que o preço irá subir no futuro.
Outro ponto de atenção na análise da vacância financeira é que uma taxa de 0% não representa necessariamente a melhor opção de investimento.
Afinal, os FIIs que terão mais facilidade para alcançar esse número são os monoimóveis, compostos por apenas um empreendimento, geralmente um galpão, uma torre ou conjunto de torres comerciais.
Embora esse tipo de fundo possa ser um bom investimento, ele também traz mais riscos, pela falta de diversificação do portfólio.
Conclusão
Os fundos imobiliários, ou FIIs, têm sido cada vez mais procurados pelos investidores brasileiros. No caso dos fundos de tijolo, eles atraem especialmente aqueles que querem gerar uma renda mensal passiva a partir de seus investimentos.
Para seguir essa tendência e escolher os melhores fundos para investir, entender o que é vacância financeira pode ajudar na avaliação.
Este indicador corresponde ao percentual não rentabilizado da renda que pode ser obtida com o aluguel de todos os imóveis que compõem o portfólio de imóveis do FII.
Fundos com a vacância muito alta não costumam ser atrativos, mas lembre-se que, para chegar a esse tipo de conclusão, é preciso comparar a taxa de vacância com seu histórico de resultado e com a mesma taxa de outros fundos.
E, claro, analisar outros indicadores do FII em vez de decidir com base em apenas um fator.
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