Você já ouviu falar de fundo imobiliário de galpões logísticos? Essa modalidade, junto a outros FIIs, tem crescido bastante no país.
Além de serem uma ótima opção de diversificação de carteira, também têm um bom potencial para gerar retornos satisfatórios e são uma boa fonte de renda passiva para quem deseja se expor à renda variável.
Como o nome sugere, esse tipo de fundo imobiliário investe em imóveis voltados para operações logísticas.
Os ganhos vêm dos aluguéis pagos ou da valorização desses ativos no mercado.
Mas como funcionam os fundos imobiliários de galpões logísticos na prática? Quem são os clientes? Por que eles estão se popularizando?
Pensando em ajudar você a entender melhor o assunto, elaboramos este artigo completo sobre o tema. Aqui, vamos responder a questões como:
- O que é um fundo imobiliário de galpões logísticos
- Como funciona um FII de galpões logísticos
- Maiores FIIs de galpões logísticos do Brasil
- Vantagens dos fundos imobiliários de galpões logísticos
- Desvantagens dos fundos imobiliários de galpões logísticos
- Como investir em fundos imobiliários de galpões logísticos
Vamos juntos? Boa leitura!
Indice
O que é um fundo imobiliário de galpões logísticos
Um fundo imobiliário de galpões logísticos tem investimentos em imóveis cujo foco está nas operações logísticas. Um centro de distribuição de um grande site de e-commerce, por exemplo, pode ser um imóvel que faz parte dos fundos imobiliários de galpões logísticos.
São estruturas voltadas para a gestão de atividades relacionadas principalmente ao estoque de produtos, o que inclui recebimento, armazenagem, separação e despacho dos itens.
Dependendo da logística, localização, tamanho e demais características do galpão, é possível que ele seja utilizado por apenas uma empresa ou várias delas — é o caso do chamado galpão modular.
Em resumo, assim como todo fundo imobiliário, os de galpões logísticos também dizem respeito a um grupo de cotistas interessados em investir em imóveis, com a diferença de que, neste caso, o estatuto dos FIIs exige que os imóveis sejam destinados a fins logísticos.
É importante ressaltar que, como os demais FIIs, não há cobrança de Imposto de Renda sobre os proventos pagos pelos fundos de galpões.
De certa forma, essa é uma grande vantagem dos FIIs na comparação com imóveis, já que ajuda a maximizar os ganhos que o investimento proporciona.
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Como funciona um FII de galpões logísticos
Para uma empresa que tem uma operação logística considerável, contar com um galpão para fazer a movimentação de produtos é essencial para uma gestão eficiente.
Porém, nem sempre há recursos disponíveis para a compra ou construção desse espaço, dado que o investimento inicial é bem alto.
Nesses casos, as empresas podem decidir alugar galpões de terceiros. E é aí que o FII entra: a gestora do fundo efetua a compra do imóvel e disponibiliza o aluguel para as organizações que buscam um local para implementar suas operações.
Os ganhos dos investidores, chamados de proventos ou dividendos, vêm justamente desse pagamento de aluguel. Também há o ganho com a valorização da cota, se for o caso.
É importante destacar que a localização desses galpões precisa ser estratégica, uma vez que envolve recebimento e envio de produtos — o que requer várias possibilidades de rotas.
Quanto mais bem localizado for um galpão, perto de grandes centros urbanos e de rodovias de fácil acesso, por exemplo, maior tende a ser a procura por ele. Consequentemente, maior pode ser o valor do aluguel, na eterna lei da oferta e da demanda.
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Maiores FIIs de galpões logísticos do Brasil
Agora que você já entende melhor o que é e como funciona um fundo imobiliário de galpões logísticos, vamos listar e apresentar os maiores FIIs de galpões logísticos do Brasil, de acordo com o valor do patrimônio líquido de cada um deles. Confira:
1. XP LOG Fundo Imobiliário (XPLG11)
O maior fundo imobiliário de galpões do país é o XP LOG (XPLG11), com patrimônio líquido de R$ 2,9 bilhões de reais.
Constituído em outubro de 2016, sua administração é feita pelo Vórtx DTVM Ltda., e sua gestão pela XP Gestão de Recursos Ltda.
Sua taxa de administração varia de 0,75% a 0,95% e a gestão, custódia e escrituração estão inclusos na taxa de administração. A taxa de performance é de 20% do que exceder IPCA + 6% ao ano.
O XPLG11 conta atualmente com 13 ativos localizados em seis estados:
- São Paulo
- Rio de Janeiro
- Minas Gerais
- Rio Grande do Sul
- Santa Catarina
- Pernambuco
2. CSHG Logística Fundo Imobiliário (HGLG11)
O CSHG Logística (HGLG11) ocupa o segundo lugar de maior fundo de logística no Brasil, com R$ 2,7 bilhões de patrimônio líquido. É um fundo do tipo tijolo, que foi constituído em março de 2010.
O fundo é administrado pela Credit Suisse Hedging Griffo Corretora de Valores S.A.
Eles compõem seus ativos com a aquisição de terrenos para construção, compra de imóveis ainda em construção ou já prontos, visando posterior alienação, locação ou arrendamento.
A taxa de administração é de 0,6% ao ano sobre valor de mercado de negociação em bolsa do fundo. Sua gestão, custódia e escrituração já estão inclusas nessa taxa de administração.
O HGLG11 tem atualmente 17 ativos localizados em cinco estados:
- São Paulo
- Rio de Janeiro
- Minas Gerais
- Santa Catarina
- Pernambuco
3. VINCI LOGÍSTICA Fundo Imobiliário (VILG11)
O Vinci Logística FII (VILG11) é o terceiro maior fundo de galpões logísticos do Brasil, com patrimônio líquido de R$ 1,7 bilhão.
Criado em maio de 2016, ele tem como objetivo, a exemplo dos outros FIIs, obter renda aplicando seus recursos em imóveis do setor logístico, prontos ou em construção.
A taxa de administração do VILG11 é de 0,95% ao ano, sobre o valor de mercado do FII. Já a taxa de performance é de 20% do valor que superar o IPCA+6% dentro do ano.
O VILG11 possui atualmente 14 ativos em seu portfólio, distribuídos nos seguintes estados:
- São Paulo
- Rio de Janeiro
- Minas Gerais
- Espírito Santo
- Rio Grande do Sul
- Pernambuco
4. Bresco Logística Fundo Imobiliário (BRCO11)
O quarto lugar fica com o Bresco Logística FII (BRCO11) e seu patrimônio líquido de R$ 1,6 bilhão. Também é um fundo do tipo tijolo, constituído em julho de 2017 e administrado pelo Oliveira Trust, instituição autorizada e habilitada pela CVM.
A taxa de administração é de 0,0975% ao ano até o valor de R$ 1 bilhão e engloba custodiante e controladoria. Sua taxa de gestão é de 1,0% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo.
Ele tem atualmente 10 ativos e estão localizados em cinco estados:
- Paraná
- São Paulo
- Minas Gerais
- Rio de Janeiro
- Rio Grande do Sul
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Vantagens dos fundos imobiliários de galpões logísticos
Agora que você sabe como os FIIs de galpões logísticos funcionam, vamos listar algumas vantagens que eles possuem em relação a outros tipos de FIIs.
Contratos longos
Em geral, os fundos imobiliários de galpões logísticos possuem inquilinos que firmam contratos de longa duração, que podem chegar a até trinta anos.
Essa relação de longo prazo faz todo sentido e é benéfica para ambos os lados: com um contrato longo, o inquilino pode negociar um aluguel mais acessível. Já o proprietário do imóvel (o FII), tem a garantia da renda ao longo desse tempo.
Essa previsibilidade da receita não é padrão em outros tipos de FIIs, que podem ter contratos menores.
Construção simplificada
Como os galpões logísticos são estruturas de armazenamento de mercadorias, sua estrutura pode ser bem mais simples do que as demais construções que compõem os fundos imobiliários, como as lajes corporativas e os shoppings.
Isso proporciona uma construção mais rápida e que necessita de menos investimentos e recursos para manutenção.
Isso pode gerar maior facilidade e rapidez tanto do ponto de vista da engenharia quanto da documentação.
Boa demanda
Com o crescimento do e-commerce, a demanda por galpões logísticos também cresceu.
Cada vez mais, grandes redes de e-commerce, como Mercado Livre, Amazon, Magazine Luiza, Walmart, Via Varejo, Extra, Americanas, etc., procuram galpões logísticos que estejam bem localizados para armazenar seus produtos.
Mesmo com algumas crises, sejam macroeconômicas ou não, esse setor tem sua consolidação em diversos setores, favorecendo sua permanência e maior estabilidade.
A sazonalidade afeta menos o setor, por exemplo, em comparação aos shoppings.
Como investir em fundos imobiliários de galpões logísticos
Agora, chegou a hora de entender como investir em fundos imobiliários.
Para investir em FIIs de galpões logísticos, é necessário abrir uma conta em uma corretora de valores, como a Warren.
Os investidores devem realizar um teste, chamado de suitability, que determina qual é o perfil de investidor para investimentos financeiros.
Os fundos imobiliários têm suas cotas negociadas na bolsa de valores. Por isso, você busca por esses ativos como buscaria por qualquer outro ativo de renda variável, como ações, BDRs e ETFs.
Agora, tendo em mente quanto quer investir e em quais fundos isso será feito, é válido sempre ressaltar a importância de ler os documentos a respeito de cada FII e sua política de administração.
Além disso, sempre recomendamos um investimento diversificado em diversos FIIs e classes de ativos. Dessa forma, você diminui os riscos, sem diminuir o potencial de retorno.
É isso que a Warren faz nas suas carteiras administradas, que respeitam o perfil e o os objetivos de cada investidor.
Gostou de conhecer mais sobre fundo imobiliário de galpões logísticos?
Com esses conhecimentos, fica mais fácil fazer escolhas mais acertadas e de acordo com seus objetivos com investimentos financeiros, concorda?
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