Vacância, no mercado financeiro, é o termo que usamos para identificar as porções de um investimento imobiliário que não estão gerando rentabilidade.

Isso pode acontecer por causa de alguns fatores, como a desocupação dos imóveis, ou ainda pelo período de carência, que é aquele tempo em que o proprietário não cobra o aluguel, com o objetivo de atrair locatários ou fidelizá- los.

Na verdade, a vacância pode ser definida como um dos indicadores mais importantes para os investidores de Fundos de Investimento Imobiliário (FII), pois a sua variação de alta ou queda pode desestabilizar o desempenho deste tipo de investimento.

Como funciona a vacância?

No mercado imobiliário, existem dois tipos de vacância: a física e a financeira.

A vacância física corresponde a uma parte do empreendimento que não está ocupada. Ou seja, que não conta com nenhum inquilino.

Assim, podemos dizer que se trata de um indicador físico, e por isso todos os relatórios financeiros e contábeis do empreendimento necessitam desse levantamento para serem elaborados.

Imagine que em um prédio comercial com 50 salas para alugar, somente 30 delas estejam com inquilinos. Nesse caso, apenas 60% do empreendimento estará sendo utilizado e, por consequência, gerando lucro.

Esses 40% que não estão ocupados é o que consideramos a taxa de vacância

A partir daí, se pode definir a vacância financeira. Esse termo é utilizado para indicar a diferença entre a expectativa de rentabilidade e o que o investimento realmente está rendendo.

Ainda sobre esse exemplo,  se um empreendimento imobiliário é projetado para levantar R$ 100 mil por mês, mas consegue somente R$60 mil, a vacância financeira será de R$40 mil. 

Vacância física e a vacância financeira

Há algumas situações em que a vacância física e a vacância financeira são divergentes.

Isso quer dizer que, mesmo quando o imóvel está alugado, o proprietário pode não receber qualquer tipo de lucro pelo aluguel.

A vacância financeira está atrelada ao rendimento que o imóvel gera. Mas, como vimos, há alguns motivos que podem fazer com que  essa lucratividade não exista.

Um deles é a prática da carência. Para conquistar locatários, muitos proprietários oferecem até 3 meses de carência em aluguéis residenciais, ou até 2 anos em imóveis comerciais. 

Neste modelo, o inquilino começa arcando apenas com taxas condominiais e IPTU, por exemplo.

Esse é um motivo muito comum de divergência entre as vacâncias física e financeira. No entanto, não é necessariamente algo ruim para o proprietário. Vale lembrar que, quando o imóvel está desocupado, os encargos são todos por conta do titular.

Apesar de não se encaixar na expectativa de lucro, o período de carência não gera prejuízos.

Por que a vacância é importante?

Como vimos, a vacância é um indicador essencial para os investidores envolvidos com Fundos de Investimento Imobiliário, que buscam a rentabilidade através dos aluguéis.

Assim, quando a taxa de vacância aumenta, os lucros divididos entre os acionistas diminuem.

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