Investir em FIIs ou em imóveis: compare as vantagens e desvantagens

Você quer ingressar no setor imobiliário, mas ainda tem dúvidas se a melhor opção é investir em fundos imobiliários ou adquirir imóveis?

Se a resposta foi sim, pode seguir com a gente que vamos explicar em um passo a passo as vantagens e as desvantagens de cada opção.

Não é de hoje que o investimento imobiliário está entre os favoritos dos brasileiros, então nada mais justo do que nos aprofundarmos nesse tema com a atenção que ele merece.

A primeira coisa que você precisa conhecer antes de decidir entre comprar um imóvel ou investir em FIIs é o funcionamento dos  mercados de fundos imobiliários e de imóveis. 

Apesar de serem do mesmo setor, eles têm especificidades importantes que impactam diretamente a decisão do investidor.

Por isso, vamos começar este artigo com as explicações de como investir em fundos imobiliários e de como avaliar os imóveis físicos antes da compra. 

Depois, vamos listar as vantagens e as desvantagens de cada tipo de investimento para que você consiga escolher qual deles se encaixa melhor com o seu perfil e os seus objetivos atuais.

Passaremos a seguir pelos seguintes tópicos:

  • Como funciona o investimento em imóveis
  • Como funciona o investimento em FIIs
  • Vantagens de investir em imóveis
  • Vantagens de investir em FIIs
  • Quando optar pelo investimento em FIIs
  • Quando optar pelo investimento em imóveis

Vamos juntos? Boa leitura!

Como funciona o investimento em imóveis

como funciona o investimento em imóveis, ilustração

Adquirir imóveis é um sonho compartilhado por muitos brasileiros, principalmente porque há uma construção cultural de status em torno desses patrimônios. 

Para muitas pessoas, realizar o sonho da casa própria é sinônimo de ser bem-sucedido na vida.

Mas essa crença não impede você de adquirir imóveis com objetivo de obter renda com o aluguel ou a revenda, prática comum no Brasil.

Para isso, você precisa primeiramente ter a consciência de que estará ingressando em um mercado que possui riscos

Além disso, deve conhecer as características e as tendências da realidade local. 

Como selecionar imóveis para investir

No caso de empreendimentos na planta, você deve começar pela pesquisa da reputação da construtora responsável, para saber se ela é confiável ou não. 

Pesquise se ela é consolidada no mercado, se respeita os prazos e se entrega os imóveis com a qualidade anunciada. 

Depois, pode avaliar como foi a rentabilidade dos últimos empreendimentos da empresa. Sabendo, é claro, que não há nenhuma garantia que os números se repetirão.

Tanto para imóveis na planta como para os já construídos, você também precisa avaliar quais seus custos e qual o potencial de valorização. 

Para isso, listamos algumas perguntas que podem ajudar na sua avaliação:

  • Além do valor do imóvel, quais os custos que você terá para mantê-lo? Some registros, impostos, condomínio, energia elétrica, manutenção, etc.
  • Esse tipo de imóvel é uma tendência na cidade e no bairro? A procura por ele está em alta ou em baixa?
  • O local onde o imóvel está ou vai ser construído está em valorização ou desvalorização? 
  • Qual a possibilidade do entorno do imóvel ser modificado? Isso pode desvalorizar o imóvel?
  • Você terá tempo para negociar com imobiliárias e tratar com inquilinos?
  • Você está disposto a arcar com os custos do imóvel caso não consiga um locatário? Ou a vender por um preço inferior ao de compra?

Respondidas essas perguntas, você também precisa avaliar se a forma de compra do imóvel é vantajosa para você

Caso não tenha o valor à vista, você poderá fazer um financiamento, porém deve checar o Custo Efetivo Total (CET) dessa opção. 

Isso porque, além dos juros, você precisará pagar seguros obrigatórios, tarifas bancárias e a avaliação do imóvel. 

Pelo valor dessas taxas, o mais indicado costuma ser comprar imóveis à vista.

Agora que pontuamos alguns dos principais pontos que você precisa considerar ao analisar o investimento em um imóvel, vamos nos debruçar sobre o investimento em FIIs.

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Como funciona o investimento em FIIs

como funciona o investimento em fiis, ilustração

Os fundos imobiliários, chamados de FIIs, são conjuntos de ativos de empreendimentos do setor imobiliário negociados na bolsa de valores

Ou seja: é um tipo de investimento em renda variável

Na prática, os FIIs possibilitam que você seja “dono” de parte de vários imóveis sem precisar comprá-los na totalidade. 

E, consequentemente, que também obtenha uma rentabilidade proporcional à fatia do bolo.

Por lei, os fundos imobiliários devem distribuir mensalmente pelo menos 95% dos valores arrecadados com aluguéis aos cotistas.

Falando em termos gerais, existem três tipos de fundos imobiliários:

  • Fundos imobiliários de tijolo: compostos de ativos referentes a imóveis físicos, como shoppings, edifícios empresariais, hotéis e galpões logísticos;
  • Fundos imobiliários de papel: compostos de ativos referentes a aplicações financeiras no setor imobiliário, como LCI e CRI;
  • Fundos híbridos: combinam ativos de imóveis físicos e títulos lastreados em imóveis.

Para investir em FIIs, o primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora

Na Warren, você investe em FIIs com corretagem zero, o que faz muita diferença para quem faz investimentos constantes com foco no longo prazo. 

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Como escolher fundos imobiliários para sua carteira

Agora, é hora de escolher os fundos imobiliários que vão compor a sua carteira. 

Como em outros investimentos, indicamos a diversificação

Isso porque a diversificação protege seu patrimônio, sem diminuir a expectativa de retorno. 

Caso um FII sofra uma queda, por exemplo, outro pode ter alta, como ocorreu na pandemia. 

Enquanto fundos de shoppings caíram pela necessidade de fechamento desses estabelecimentos, os FIIs de galpões logísticos apresentaram valorização com o crescimento do e-commerce no período.

Para ajudá-lo a escolher os fundos, listamos algumas questões importantes:

  • Qual a experiência, a reputação e os resultados da administradora do fundo?
  • Qual o tamanho do patrimônio gerido pela administradora do fundo?
  • Qual a quantidade de imóveis do fundo?
  • Quais são os tipos de contratos de locação realizados?
  • Quais os tipos de imóveis do fundo?
  • Qual a localização, a taxa de vacância e a taxa de ocupação dos imóveis do fundo?
  • Qual a rentabilidade passada do fundo? E qual a expectativa de rentabilidade futura?
  • Qual a taxa de administração do fundo? E qual a taxa de performance
  • Qual o Dividend Yield histórico e recente do fundo?

Após a checagem dessas informações sobre o fundo, você conseguirá decidir com mais segurança se vale a pena investir nele, com base no seu perfil de investidor e na sua estratégia.

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Investir em FIIs ou imóveis?

Agora que você já sabe como funcionam os mercados de FIIs e imóveis, vamos abordar as principais vantagens e desvantagens de cada opção em relação à outra. 

Vantagens de investir em imóveis

vantagens de investir em imóveis, ilustração

Começamos pelas vantagens de comprar imóveis, na comparação com o investimento em FIIs:

Liberdade para escolher o imóvel

Quando você compra imóveis, tem total liberdade para escolher o que mais lhe agrada. 

Além de optar pelo empreendimento, consegue definir a unidade que será adquirida, o que pode impactar nos preços de compra e de aluguel.

Já em relação aos FIIs, você terá que investir em ativos de imóveis que foram escolhidos pelo gestor do fundo. 

Ou seja: você delega essa decisão e podem haver escolhas diferentes das que você faria.

Autonomia para conduzir todas as negociações como desejar

Outra vantagem da aquisição de imóveis é que você pode direcionar todas as negociações para os seus objetivos. 

Você pode negociar , entre outros pontos, a forma de compra, questões de condomínio e de manutenção, além do valor de aluguel ou de revenda.

Com os FIIs, por outro lado, essas decisões são tomadas pelo gestor do fundo, que é responsável por toda a administração dos imóveis. 

Sem taxas de administração

Como todo o trabalho de administrar o imóvel será seu, desde as negociações financeiras às manutenções e burocracias, você não precisará pagar por isso. 

Ao contrário dos FIIs, em que você provavelmente terá de arcar com as taxas de administração e de performance.

Valor do patrimônio não oscila a olhos vistos

Se você comprou um apartamento à venda de R$ 500 mil, por exemplo, terá um patrimônio deste valor até que haja uma nova negociação.

É claro que isso não significa que o imóvel será vendido pelo mesmo preço de compra, porque vários fatores podem impactar na valorização ou na desvalorização dele.

Mesmo assim, o valor do patrimônio não oscila diariamente como na Bolsa de Valores — pelo menos não a olhos vistos —, como ocorre com os FIIs, que têm liquidez diária e cotas negociadas na Bolsa.

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Vantagens de investir em FIIs

vantagens de investir em fiis, ilustração

Agora, vamos analisar as vantagens de investir em FIIs, na comparação com o investimento em imóveis.

Facilidade e rapidez

Comprar e vender imóveis físicos, além de demandar tempo, implica uma série de burocracias e custos que vão desde a assinatura do contrato ao registro no cartório de imóveis. 

No caso dos FIIs, você consegue fazer operações de compra e venda de forma simples e rápida pelo computador ou pelo celular, sem precisar sair de casa ou do trabalho.

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Liquidez

Vender um imóvel físico e receber o valor é um processo que geralmente demora meses, ou até anos, dependendo do imóvel, do valor e da forma de compra.

Com os fundos imobiliários, a situação é bem diferente. 

Por serem negociadas diariamente na Bolsa de Valores, as cotas dos FIIs são ativos de alta liquidez. 

Isso significa que você consegue comprar e vender em segundos, basta emitir uma ordem de compra ou venda a preço de mercado.

Investimento com valores baixos

Outra grande vantagem dos fundos imobiliários é a possibilidade de investir com cerca de R$ 100, já que os maiores FIIs do Brasil têm cotas por volta desse valor. 

Esse montante precisaria ser multiplicado pelo menos por mil para a aquisição de um apartamento em uma capital, por exemplo. 

Diversificação com apenas um investimento

Além de possibilitarem o investimento com valores baixos, os fundos imobiliários podem oferecer uma diversificação de imóveis com apenas uma cota. 

Os FIIs híbridos, por exemplo, geralmente se expõem a diferentes setores de imóveis, recebíveis imobiliários (CRI e LCI) e até cotas de FIIs.

Com essa diversificação, os investidores garantem maior segurança para o seu capital, pois reduzem riscos e perdas. 

Se um imóvel ficar desocupado, por exemplo, esse prejuízo será diluído em um fundo onde há outros ativos, que podem estar locados.

No mercado dos empreendimentos físicos, essa diversidade só é possível se você tiver a quantia necessária para adquirir vários tipos de imóveis. Ou seja, milhões de reais.

Terceirização das dores de cabeça de um imóvel

Nos FIIs, todas as tarefas ligadas à administração dos imóveis são realizadas pelos gestores. 

Isso significa que você não terá dores de cabeça com questões como condomínio, manutenção e busca por locatários.

Acesso a alguns dos melhores imóveis do Brasil

Os fundos imobiliários também são formas de os investidores terem acesso a alguns dos melhores e maiores imóveis do país.

 Shoppings, empreendimentos corporativos, hospitais e hotéis são alguns exemplos.  

Ótima fonte de renda passiva

Obrigados por lei a distribuir 95% do que ganham de aluguéis aos cotistas, os FIIs são ótimas fontes de renda passiva aos investidores.

Ou seja, se viver de renda é um dos seus objetivos, ter FIIs na carteira é uma das formas de alcançá-lo.

Outra vantagem relacionada a esse contexto é o fato de que não há incidência de imposto de renda sobre os proventos pagos, enquanto os aluguéis são tributados.

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FIIs ou imóveis: o que é melhor?

A partir do conhecimento das vantagens e desvantagens de investir em FIIs e de comprar imóveis, você conseguirá fazer a melhor escolha para os seus objetivos. 

Para ajudar, fizemos um resumo de quando cada opção pode ser a mais indicada para você.

Quando optar pelo investimento em FIIs

Para quem busca maior rentabilidade, o investimento em fundos imobiliários costuma ser a opção mais indicada pelos especialistas. 

Isso porque os FIIs apresentam maior liquidez, diversificação e segurança.

Eles também são ótimas opções para quem não possui capital suficiente para comprar um imóvel. Com cerca de R$ 100 já é possível começar a investir em FIIs. 

Por isso, os fundos imobiliários também são mais indicados para quem busca diversificar os investimentos sem aportar um montante elevado. 

Com um valor muito menor do que de um imovél físico, por exemplo, você consegue montar uma carteira com fundos de vários tipos de ativos, de shoppings a hospitais. 

Os FIIs também costumam ser indicados para quem busca praticidade e não tem tempo para lidar com todas as dores de cabeça que um imóvel físico pode gerar, em todas as etapas desse processo — compra, aluguel, manutenção e venda.

Quando optar pelo investimento em imóveis

A compra de imóveis costuma ser indicada pelos especialistas caso você possua grande conhecimento do mercado imobiliário, tenha capital para adquirir um ou mais imóveis à vista e tempo para a avaliação dos riscos e negociações. 

Além disso, também é um investimento que deve ser analisado apenas por quem consegue arcar com os custos do imóvel caso ele fique desocupado por algum tempo.

Finalmente, o investimento diretamente em imóveis costuma ser uma boa opção para quem busca autonomia para tomar todas as decisões por conta própria, sem precisar depender de ninguém para isso.

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